Unser Blog

Hier möchten wir in regelmäßigen unregelmäßigen Abständen nicht nur über wissenswerte Immobilienthemen informieren, sondern auch Einblicke in unsere Arbeitswelt geben und besondere Erlebnisse teilen.


Was ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit?

Die gesetzliche Definition und die entsprechenden Regelungen dazu sind in den §§ 1090 bis 1093 BGB zu finden. Vereinfacht beschrieben, bedeutet es, dass eine natürliche oder auch juristische Person (hier Begünstigter zu deren ...

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Die gesetzliche Definition und die entsprechenden Regelungen dazu sind in den §§ 1090 bis 1093 BGB zu finden. Vereinfacht beschrieben, bedeutet es, dass eine natürliche oder auch juristische Person (hier Begünstigter zu deren Gunsten die Belastung stattfindet) die Erlaubnis erhält, das Grundstück eines anderen Eigentümers in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen. Die Art und der Umfang der Nutzung müssen in einem notariellen Vertrag fixiert werden. Beispiele für beschränkte persönliche Dienstbarkeiten können Wegerechte, Leitungsechte, Wohnungsrecht oder Duldungen von Immissionen sein. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit muss zwingend in das Grundbuch in Abteilung II eingetragen werden. Wird das belastete Grundstück verkauft, so bleibt die Dienstbarkeit weiter bestehen. Der neue Eigentümer muss diese Vereinbarung im Grundbuch mit übernehmen. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch gelöscht werden, wenn der Begünstigte dem Antrag auf Löschung zustimmt. Andernfalls endet die beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem Tod des Begünstigten oder zu einem bestimmten Zeitpunkt, welcher im Vertrag vereinbart wurde. 14.11.2023, Petra Bracht

Übergangsfrist
nicht vergessen!
TV-Kosten bald nicht
mehr umlegbar

Bereits am 01.12.2021 trat die Novelle des Telekommunikations-modernisierungsgesetzes (TKModG) in Kraft. Dabei wurde festgelegt, dass die Umlagefähigkeit der Kabel-TV-Kosten auf die Mieter entfällt. Bei Neubauten ist dies bereits mit ...

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Bereits am 01.12.2021 trat die Novelle des Telekommunikations-modernisierungsgesetzes (TKModG) in Kraft. Dabei wurde festgelegt, dass die Umlagefähigkeit der Kabel-TV-Kosten auf die Mieter entfällt. Bei Neubauten ist dies bereits mit Inkrafttreten der Novelle verpflichtend. Bestandsimmobilien haben noch eine Übergangsfrist bis 30.06.2024.

Das sogenannte Nebenkostenprivileg wird damit entfallen, so dass die Kosten für TV-Kabelverträge, die vom Vermieter abgeschlossen worden sind, künftig nicht mehr wie bisher auf die Mietnebenkosten umgelegt werden dürfen. Im Gegenzug erhalten Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht des TV-Bezugsvertrages, mit dem der Vertrag zum Ablauf des 30. Juni 2024 gekündigt werden kann. Gemeinschaftliche Sat-Anlagen sind nach dem neuen Gesetz auch nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Weiterberechnet werden kann nur noch das neu eingeführte Glasfaserbereitstellungsentgelt, wobei sichergestellt sein muss, dass der Mieter in der Wahl seines Anbieters für einen Glasfaseranschluss frei ist. Möglich ist es aber, die TV-Kosten im Rahmen einer Zusatzvereinbarung mit den Mietern oder über eine Erhöhung der Kaltmiete an diesen weiterzugeben. Petra Bracht, 26.10.2023

Dichtheitsprüfung von Abwasserleitungen: Neue Frist für Privatpersonen
bis 2040

Die Dichtheitsprüfung von Grundstücksentwässerungsanalgen umfasst alle abwassertechnischen Anlagen, wie Rohre, Schächte oder Abscheider auf dem Grundstück. Die Grundstücksentwässerungsanalgen enden in der Regel am Übergabepunkt ...

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Die Dichtheitsprüfung von Grundstücksentwässerungsanalgen umfasst alle abwassertechnischen Anlagen, wie Rohre, Schächte oder Abscheider auf dem Grundstück. Die Grundstücksentwässerungsanalgen enden in der Regel am Übergabepunkt zum öffentlichen Kanal. Die Funktionsfähig- und Dichtigkeit liegt bis zum Übergabepunkt in der Verantwortung des Grundstückseigentümers. Die Überprüfungspflicht von privaten Grundstücksentwässerungsanlagen wurde bisher mit einer Frist bis zum 31.12.2025 festgelegt, unter der Voraussetzung, dass das öffentliche Kanalnetz bis zum 31.12.2022 überprüft wurde. Da die Überprüfung im öffentlichen Bereich jedoch nicht bis Dezember 2022 flächendeckend abgeschlossen wurde, setzt das Umweltministerium (des Landes Schleswig-Holstein) vorerst die Frist für Privatpersonen aus. Die Erstprüfungen privater Leitungen sind künftig bis zum Jahr 2040 durchzuführen und das unabhängig von der Zustandserfassung des öffentlichen Bereiches. Nachweise von bereits durchgeführten Dichtheitsprüfungen behalten ihre Gültigkeit. 29.09.2023, Petra Bracht

Frist für den Hydraulischen Abgleich in Mehrfamilienhäuser läuft aus

Die EnSimiMaV (Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen) sieht vor, dass in großen Mehrfamilienhäusern ab zehn Wohneinheiten die Verpflichtung besteht, die Gaszentralheizung auf Mängel zu ...

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Die EnSimiMaV (Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen) sieht vor, dass in großen Mehrfamilienhäusern ab zehn Wohneinheiten die Verpflichtung besteht, die Gaszentralheizung auf Mängel zu überprüfen und gegebenenfalls zu optimieren. Dies muss bis zum 30. September 2023 erfolgt sein. Darüber hinaus ist auch ein hydraulischer Abgleich erforderlich, sofern dieser bisher nicht durchgeführt wurde.

Für Gebäude mit sechs bis neun Wohneinheiten ist der Stichtag für diese Maßnahmen der 15. September 2024. Bei Gebäuden, die weniger als sechs Wohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser sind, besteht keine Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich. 20.09.2023, Petra Bracht

Was ist ein Liegenschaftszins?

Mit dem Liegenschaftszins kann die Entwicklung des Immobilienwerts in der Zukunft prognostizieren werden. Es wird eine Prognose erstellt, wie sich die Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie gegenüber dem Kaufpreis vermutlich ...

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Mit dem Liegenschaftszins kann die Entwicklung des Immobilienwerts in der Zukunft prognostizieren werden. Es wird eine Prognose erstellt, wie sich die Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie gegenüber dem Kaufpreis vermutlich verhalten werden.

Der ermittelte Zinssatz hilft, um das Verhältnis von Risiko und Ertrag einer Investition einzuschätzen.

Zur Bestimmung des Liegenschaftszins werden zahlreiche Faktoren einbezogen. Die exakte Berechnung kann ein Immobiliengutachter vornehmen. Einen Überblick der einflussnehmenden Faktoren findet man im § 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Es gibt aber eine vereinfachte Formel zur ungefähren Ermittlung des Liegenschaftszins

Jahresreinertrag x 100 ÷ Kaufpreis = Liegenschaftszins.

Ein hoher Liegenschaftszins verdeutlicht ein hohes Ertragspotential und erscheint damit als besonders attraktiv. Gleichzeitig bedeutet ein hoher Liegenschaftszinssatz ein hohes Risiko – z. B. durch Leerstand / Mietausfall. Immobilien mit einem niedrigen Liegenschaftszins sind besonders wertbeständig und bedeuten in der Regel ein geringeres Risiko. 07.08.2023, Petra Bracht

Bestandsimmobilie mit PV-Anlage kaufen. Darauf ist zu achten…

Wer eine Bestandsimmobilie mit einer bestehenden PV-Anlage kauft, kann unter bestimmten Voraussetzungen Grunderwerbsteuer einsparen. Das hängt je nach der Art der Nutzung und der Montage ab. Dabei ist zwischen einer Aufdach-/ und einer ...

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Wer eine Bestandsimmobilie mit einer bestehenden PV-Anlage kauft, kann unter bestimmten Voraussetzungen Grunderwerbsteuer einsparen. Das hängt je nach der Art der Nutzung und der Montage ab. Dabei ist zwischen einer Aufdach-/ und einer Indach-Anlage (Montage) und der Eigenversorgung oder Einspeisung (Art) zu unterscheiden.

Bei einer Aufdach-Anlage ist die PV-Anlage also auf dem Dach montiert und gehört somit nicht fest zu den Grundstücksbestandteilen. Hier gilt es zu differenzieren, ob der Strom für den Eigenbedarf produziert oder ins öffentliche Netz eingespeist wird. Dient die PV-Anlage ausschließlich der Eigenversorgung, ist sie ein Gebäudebestandteil. Der hierauf entfallende Teil des Kaufpreises unterliegt also der Grunderwerbsteuer.

Wird der erzeugte Strom an einen Netzbetreiber verkauft, entsteht eine gewerbliche Betätigung. Die Anlage wird somit für gewerbliche Zwecke genutzt und ist steuerlich eine Betriebsvorrichtung. In diesem Fall ist auf den Wert der PV-Anlage keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Dies gilt auch für kleinere Anlagen, also für die überwiegende Mehrheit der Dachanlagen.

Anders sieht es bei Indach-Anlagen aus, also Dachziegel-Photovoltaikanlagen. Diese können zwar auch im Rahmen eines Gewerbebetriebs (Einspeisung) genutzt werden, sie dienen aber gleichzeitig als Ersatz für eine Dacheindeckung und gehören deshalb zu den Grundstücksbestandteilen. Der auf sie entfallende Teil des Kaufpreises gehört zur Gegenleistung und unterliegt der Grunderwerbsteuer.12.07.2023, Petra Bracht

Bestand oder Neubau? Risiko oder Chance?

Wer eine Immobilie erwerben möchte, steht derzeit vor der entscheidenden Frage: Welche Immobilie ist für mich im Hinblick auf die staatlichen Umweltregulierungen die Richtige?

Unsere Meinung: Es kommt darauf ...

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Wer eine Immobilie erwerben möchte, steht derzeit vor der entscheidenden Frage: Welche Immobilie ist für mich im Hinblick auf die staatlichen Umweltregulierungen die Richtige?

Unsere Meinung: Es kommt darauf an.

Betrachten wir den Bestand: Hier sind im Vergleich zu den Vorjahren Preisrückgänge zu verzeichnen und Verhandlungsspielräume vorhanden. Der Einstieg ins Wohneigentum könnte tendenziell eine Chance sein, wenn man berücksichtigt, dass zukünftig der Wohnraum durch fehlende Neubautätigkeiten noch knapper werden wird. ABER: Die umweltpolitischen Regulierungen hinsichtlich des energetischen Zustands eines Gebäudes, sollten nicht außer Acht gelassen werden. Die beschlossene Klimaneutralität bis 2045 bedeutet, dass Sanierungsarbeiten wie Fassadendämmung, Dacherneuerungen, Heizungsaustausch etc. auf Immobilienbesitzer zukommen werden. Somit sollte überlegt werden, ob zukünftige bauliche Maßnahmen an der Immobilie finanziert oder sogar mit Eigenleistung und handwerklichen Erfahrungen selbst umgesetzt werden können.

Betrachten wir den Neubau: Hier sind die Baukosten extrem gestiegen. Gemäß statistischen Auswertungen sind die Baukosten im Vergleich vom 4. Quartal 2022 und dem 4. Quartal 2020 um weitere 33% gestiegen. Dies resultiert nicht zuletzt aus den höheren Anforderungen, die eine neugebaute Immobilie erfüllen muss (z.B. höhere Wärmedämmungsanforderungen, neuwertige Heizungssysteme, Lüftungsanlagen, Photovoltaikanlagen usw.). ABER: eine neugebaute Immobilie bietet in die Zukunft gerichtet mehr Sicherheit.

Ein Kompromiss wären jüngere Immobilien aus den Baujahren ab 2000. Hier könnte in den meisten Fällen die Sanierungsinvestition geringer ausfallen und die Installation von neuen Heizungssystemen einfacher sein.

Welche Immobilie letztlich für jeden Einzelnen in Frage kommt, muss individuell abgewogen sein. Klar ist auf jeden Fall: Wohnraum wird ein knappes Gut! Die Mieten werden weiter steigen. Bei neugebauten Wohnräumen perspektivisch die Nettokaltmiete, bei älteren Bestandsgebäuden die höheren Energie- und Bewirtschaftungskosten.

Wer auf der Suche nach einer passenden Immobilie für sich ist, bekommt bei uns eine umfassende und individuelle Beratung. Denn jedes einzelne Immobilienprojekt ist individuell. 26.04.2023, Petra Bracht

Was gilt für Öl- und Gasheizungen?

Das Gebäudeenergiegesetz wird erneut reformiert. Darauf hat sich die Ampel-Koalition nun geeinigt. Noch im April soll das Bundeskabinett den Gesetzesentwurf mit den folgenden Eckpunkten beschließen:

Ab dem 1.1.2024 muss ...

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Das Gebäudeenergiegesetz wird erneut reformiert. Darauf hat sich die Ampel-Koalition nun geeinigt. Noch im April soll das Bundeskabinett den Gesetzesentwurf mit den folgenden Eckpunkten beschließen:

Ab dem 1.1.2024 muss jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Funktionierende Öl- und Gasheizungen können auch nach dem 1.1.2024 weiterbetrieben und repariert werden. Wird nach dem Stichtag eine neue Heizung installiert, muss die 65 Prozent Erneuerbare Energie Vorgabe beachtet werden. Das gilt für neue und ältere Häuser.

Wenn eine alte Öl- oder Gasheizung nicht mehr zu reparieren ist, kann erneut ein Öl- oder Gasbrenner eingebaut werden. Allerdings muss die Heizung später ökologisch nachgerüstet werden, um die 65-Prozent-Vorgabe zu erfüllen. Dafür gibt es eine Übergabefrist von drei Jahren.

Es ist möglich, die konventionelle Gasheizung mit einer Wärmepumpe zu ergänzen oder Solarthermie zu nutzen oder ein Hybridsystem aus Wärmepumpe und Gasheizung einzubauen, bei der die Wärmepumpe die Grundversorgung deckt. Auch andere Varianten wie Stromdirektheizungen, das Nutzen von Biomasse oder der Anschluss an ein Wärmenetz sind denkbar.

Ebenfalls dürfen H2-Ready-Gasheizungen, die komplett auf Wasserstoff umrüstbar sind, nach dem Gesetzentwurf eingebaut werden. Wichtig: Es muss einen verbindlichen Investitions- und Transformationsplan für Wasserstoffnetze geben und die Heizungen müssen schon 2030 mit mindestens 50 Prozent Biomethan und spätestens ab 2036 mit mindestens 65 Prozent Wasserstoff betrieben werden.

Vor dem 1.1.2024 kann noch ein neuer Brenner eingebaut werden. Das wäre zulässig. Wichtig: Am 31.12.2044 ist mit dem Heizen ausschließlich mit Öl und Gas Schluss, damit ab 2045 Deutschland klimaneutral ist.

Für Eigentümer, die älter als 80 Jahre alt sind, entfällt die Pflicht zum Umstellen auf Erneuerbare Energien. Geht die bisherige Öl- oder Gasheizung kaputt, darf sie durch eine solche ersetzt werden.

Wird das Haus vererbt oder verkauft, greift das neue Recht – allerdings mit einer Übergangsfrist von zwei Jahren.

Bei Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen sind auch Etagenheizungen zulässig, die das 65 Prozent-Ziel erreichen. Eine Umstellung muss innerhalb 13 Jahren erfolgt sein, wenn zentralisiert wird.

Förderungen zur Umrüstung der Heizungsanlage soll es geben. Wie die Förderung im Detail aussehen und wie hoch sie sein wird, ist noch unklar. 05.04.2023, Petra Bracht

Förderungen für Bestandsgebäude

Schon gewusst? Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert und bezuschusst energetische Sanierungen an Bestandsgebäuden.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für Sanierungen von Wohn- und ...

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Schon gewusst? Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert und bezuschusst energetische Sanierungen an Bestandsgebäuden.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für Sanierungen von Wohn- und Nichtwohngebäuden ist beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) eingegliedert. Wer sein Bestandsgebäude energetisch aufwerten möchte, findet hier geförderte Einzelmaßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz des Gebäudes.

Gut zu wissen:

Die Antragsstellung erfordert die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten (EEE). Die förderfähigen Kosten für energetische Sanierungen von Wohngebäuden sind auf 60.000,-EUR pro Wohneinheit und Kalenderjahr gedeckelt, insgesamt auf maximal 600.000,-EUR pro Gebäude. 28.02.2023, Petra Bracht

329,4 Milliarden Euro
Immobilientrans-aktionsvolumen

In 2022 ist in Deutschland mit insgesamt 329,4 Milliarden Euro ein leichter Rückgang von Immobilientranskationen auf den privaten und gewerblichen Immobilienmärkten im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Zu diesem Ergebnis kommt der ...

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In 2022 ist in Deutschland mit insgesamt 329,4 Milliarden Euro ein leichter Rückgang von Immobilientranskationen auf den privaten und gewerblichen Immobilienmärkten im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Zu diesem Ergebnis kommt der Immobilienverband Deutschland in seiner Hochrechnung auf Grundlage der Daten des Bundesministeriums für Finanzen zum Grunderwerbsteueraufkommen. Das Transaktionsvolumen lag demnach 23,8 Milliarden Euro unter dem Vorjahresvolumen.21.02.2023, Petra Bracht

GEG 2023 ab Januar
in Kraft getreten

Das Thema rund um die Energieeffizienz von Immobilien wird uns alle weiter beschäftigten. Seit dem 01.01.2023 ist das Gebäudeenergiegesetz 2023 in Kraft getreten. Zukünftig werden weitere höhere energetische Anforderungen an den ...

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Das Thema rund um die Energieeffizienz von Immobilien wird uns alle weiter beschäftigten. Seit dem 01.01.2023 ist das Gebäudeenergiegesetz 2023 in Kraft getreten. Zukünftig werden weitere höhere energetische Anforderungen an den Neubau gestellt. Alle Neubauten müssen mindestens den EH55 Standard anstelle des bisher geltenden EH75 Standard erfüllen. Ab 2025 ist dann der Effizienzhausstandard EH 40 avisiert. Zudem soll ab 2024 das 65 Prozent Ziel umgesetzt werden. Demnach soll möglichst jede neu eingebaute Heizungsanlage mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energie betrieben werden. 20.01.2023, Petra Bracht

Förderungen für Neubauten ab 2023

Ab 2023 ist die Förderung für Neubauten durch die KfW-Bank wieder avisiert. Demnach ist die Einführung von KfW-Darlehen zur Stärkung des Eigenkapitals geplant, um den Eigentumserwerb für Ersterwerber/innen mit mittleren Einkommen ...

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Ab 2023 ist die Förderung für Neubauten durch die KfW-Bank wieder avisiert. Demnach ist die Einführung von KfW-Darlehen zur Stärkung des Eigenkapitals geplant, um den Eigentumserwerb für Ersterwerber/innen mit mittleren Einkommen zu fördern. Dies ist eine von ca. 190 Maßnahmen, die von der Bundesregierung im Oktober 2022 im Bündnis für bezahlbaren Wohnraum beschlossen wurde. Außerdem wird der Bund demnach für Investitionen zur Erfüllung übergesetzlicher baulicher Standards im Hinblick auf den Lebenszyklus der Gebäude aus dem Klima- und Transformationsfonds jährlich1 Mrd. Euro zur Verfügung stellen. 21.11.2022, Petra Bracht 

Update

Die neuen KfW-Programme sollen voraussichtlich im März 2023 verfügbar sein. Der Fokus der neuen KfW-Förderung soll auf energetischen Sanierungen und dem Erwerb von Neubauten liegen, die mindestens dem Effizienzhausstandard 55 (EH55) und ab 2025 dem Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen entsprechen. 19.01.2023 Petra Bracht

Schon gewusst? Erhöhung der AfA

Ab 01. Juli 2023 kommt die Erhöhung der linearen AfA für die Abschreibung von Wohngebäuden von 2 auf 3 % und damit ein halbes Jahr früher als ursprünglich ...

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Ab 01. Juli 2023 kommt die Erhöhung der linearen AfA für die Abschreibung von Wohngebäuden von 2 auf 3 % und damit ein halbes Jahr früher als ursprünglich geplant. Neue Mietwohngebäude, die ab diesem Datum fertiggestellt werden, können mit drei Prozent jährlich abgeschrieben werden. Die Abschreibungsdauer würde damit von 50 auf 33 Jahre reduziert. 09.11.2022, Petra Bracht

UPDATE:

Die Erhöhung des linearen AfA-Satzes von 2 % auf 3 %, gilt nun schon für Gebäude, deren Fertigstellung nach dem 1.1.2023 erfolgt. 27.01.2023



Die Miete als Rendite

Wie errechnet sich die Rendite einer vermieteten Immobilie?

Grundsätzlich sollte man zwischen einer Brutto-Mietrendite und einer Netto-Mietrendite unterscheiden.

Die Brutto-Mietrendite gibt einen ersten schnellen ...

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Wie errechnet sich die Rendite einer vermieteten Immobilie?

Grundsätzlich sollte man zwischen einer Brutto-Mietrendite und einer Netto-Mietrendite unterscheiden.

Die Brutto-Mietrendite gibt einen ersten schnellen Überblick, ob sich die Investition in eine Kapitalanlage lohnt. Dabei wird die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und anschließend mit 100 multipliziert.

Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis * 100 = Brutto-Mietredite

Das Ergebnis sollte hier mindestens 5 % betragen, damit eine Immobilie bei der Vermietung rentabel ist. Dieser Wert dient als erster Richtwert, ob eine nähere Betrachtung der Immobilie lohnenswert ist.

Bei der Netto-Mietrendite werden die Ankaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und die Notar-und Grundbuchgebühren) sowie die evtl. Kosten für die Instandsetzung vor der ersten Vermietung mitberücksichtigt. Außerdem sollten von der Jahresnettokaltmiete alle Kosten für den Vermieter (Hausverwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen) abgezogen werden, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Wenn Sie alle Kosten berücksichtigt haben, errechnet sich die Netto-Mietrendite wie folgt:

Jahresreinertrag / Investitionskosten *100 = Netto-Mietrendite

Idealerweise sollte die Netto-Mietrendite bei mindestens 3,5 % Prozent und mehr liegen.

ZUR VERANSCHAULICHUNG

Errechnung Jahresreinertrag

Jahresnettokaltmiete: 7.200,- EUR (entspricht 600,- EUR nettokalt mtl.)

Hausverwaltungskosten p.a.: 200,-EUR

Instandhaltungskosten p.a.: 500,-EUR (mind. 10,-EUR pro qm pro Jahr)

Instandhaltungsrücklage p.a.: 1.200,-EUR (mind. 1% des Kaufpreises pro Jahr)

Jahresreinertrag: 5.300,-EUR

Errechnung Investitionskosten

Kaufpreis ETW:                                                   120.000,-EUR

Grunderwerbsteuer:                                         7.800,-EUR (6,5% in S.-H.)

Maklergebühren:                                               4.284,-EUR (3,57%)

Notar-u. Grundbuchamt:                                2.400,-EUR (2%)

Instandsetzungen vor Vermietung:             10.000,-EUR (Eigenanteil)

GESAMT:                                                               144.484,-EUR

Netto-Mietrendite         5.300/144.484*100 = 3,66 %

Hier gilt es zu beachten, dass die Finanzierungskosten (Zins & Tilgung) noch zu berücksichtigen sind.

BEISPIEL

Gesamtinvestition:         144.484,-EUR

Eigenkapitalanteil:            44.484,-EUR

Darlehnssumme:             100.000,-EUR

Je nach Darlehnskondition, kann es sein, dass die monatliche Darlehnsrate höher als die monatliche Nettomiete ist. Die Differenz müsste dann selbst monatlich beigesteuert werden. Nach vollständiger Tilgung des Darlehns, haben Sie dann die Mieteinnahmen (die in der Regel im Laufe der Jahre auch noch steigen) als zusätzliches Einkommen.25.10.2022, Petra Bracht

Der Immobilienmarkt STATUS QUO

Noch zu Beginn dieses Jahres (2022) ließ sich das Marktgeschehen im Immobiliensektor kurz wie folgt beschreiben: Hohe Nachfrage an Wohneigentum, geringes Angebot an Objekten und stetig steigende Immobilienpreise mit der Folge: Der ...

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Noch zu Beginn dieses Jahres (2022) ließ sich das Marktgeschehen im Immobiliensektor kurz wie folgt beschreiben: Hohe Nachfrage an Wohneigentum, geringes Angebot an Objekten und stetig steigende Immobilienpreise mit der Folge: Der Immobilienmarkt boomt.

Und heute? Nur einige Monate später ist es ein bisschen so, als hätte jemand einen Stock in die Speichen eines sich schnell drehenden Laufrads gesteckt. Die Nachfrage hat nachgelassen, das Angebot auf dem Markt erhöht sich. Die Gründe dafür allseits bekannt: Gestiegene Hypothekenzinsen und Energiekosten, dazu hohe Auflagen an energetischen Maßnahmen an Bestandsgebäuden und die generell gestiegenen Lebenshaltungskosten, haben die Nachfrage erheblich gedrosselt.

Was bedeutet das nun für Verkäufer und Käufer?

Es ist davon auszugehen, dass es nun zu einer natürlichen Preiskorrektur an einem zuletzt sehr heiß gelaufenen Immobilienmarkt kommen wird. Die teilweisen „Übertreibungen“ des vergangenen Jahres werden korrigiert, so dass sich die Immobilienpreise vorerst wieder auf ein normales Maß einpendeln werden. Verkäufer brauchen in diesen Tagen etwas mehr Geduld, denn die Vermarktungszeiten haben sich verlängert. Dennoch ist eine gesunde Nachfrage nach Immobilien vorhanden. Es kommt wie immer auch auf das zu veräußernde Objekt an. Kriterien wie Altbau oder Neubau, saniert oder unsaniert, energieeffizient oder ineffizient und der Klassiker Lage, Lage, Lage spielen in der Vermarktung eine bedeutende Rolle. Aber auch die Objektart wirkt sich auf den Verkauf aus. Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften verzeichnen aktuell längere Vermarktungszeiten als Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser mit dem Ziel zur Kapitalanlage.

Die Käuferseite hat den Vorteil einer größeren Auswahl an Objekten und kann gestärkt in die Verhandlungen treten. Trotz gestiegener Zinsen und Energiepreise sollten Kaufwillige sich nicht vom Ankauf einer Immobilie abhalten lassen. Denn die Zinsen werden sicherlich noch weiter steigen, die Inflation und die Materialknappheit noch länger anhalten und aufgrund hoher Baukosten und derzeit rückläufigen Neubauprojekten, ist davon auszugehen, dass sich in drei bis vier Jahren der Effekt der Angebotsknappheit wieder deutlich verschärfen wird. Wir schließen uns somit dem Zitat des amerikanischen Schriftstellers Napoleon Hill an: „Warte nicht. Der Zeitpunkt wird niemals perfekt sein.“ 05.10.2022, Petra Bracht  

EnSikuMaV & EnSimiMaV
Was Eigentümer & Vermieter jetzt wissen müssen

Seit dem 01.09.2022 ist die erste von zwei geplanten Verordnungen zur Sicherung der Energieversorgung in Kraft getreten. Die EnSikuMaV (Kurzfristenenergie-
versorgungssicherungs-
maßnahmenverordnung) gilt zunächst für sechs ...

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Seit dem 01.09.2022 ist die erste von zwei geplanten Verordnungen zur Sicherung der Energieversorgung in Kraft getreten. Die EnSikuMaV (Kurzfristenenergie-
versorgungssicherungs-
maßnahmenverordnung) gilt zunächst für sechs Monate.

Ab dem 01.10.2022 folgt die zweite Vordnung, die EnSimiMaV (Mittelfristenenergie-
versorungssicherungs-
maßnahmenverordnung) und soll für zwei Jahre gelten.

So gilt seit dem 01.09.2022 für den privaten Bereich (beschränkt auf sechs Monate) nun folgendes:

Die Klauseln in den Wohnungsmietverträgen, in welchen die Mieter zum Heizen auf eine bestimmte Mindesttemperatur verpflichtet sind, werden vorübergehend ausgesetzt. Allerdings ist der Mieter weiterhin in der Pflicht durch angemessenes Heiz- und Lüftungsverfahren Schäden von der Wohnung abzuwenden.

Private Schwimmbäder, egal ob drinnen oder draußen, dürfen nicht mehr mit Gas und Strom beheizt werden. Dies gilt auch für Whirlpools und Aufstellbecken.

Eigentümer von größeren Wohngebäuden müssen ihre Mieter frühzeitig über den erwarteten Energieverbrauch, dessen Kosten und über mögliche Einsparmöglichkeiten informieren.

Für öffentliche Gebäude gelten seit dem 01.09.2022 diese Maßnahmen (beschränkt auf sechs Monate):

Keine Beheizung von Durchgangsbereichen wie Flure, Foyers oder Technikräume, außer es ist aus sicherheitstechnischen Gründen erforderlich.

Öffentliche Gebäude werden nur noch bis höchstens 19 Grad geheizt, Ausnahmen bilden hier Pflegeeinrichtungen oder andere soziale Einrichtungen

Boiler und Durchlauferhitzer dürfen nicht mehr für die Warmwasserbereitung am Waschbecken genutzt werden, Ausnahme: es ist aus hygienischen Gründen vorgeschrieben.

Die Beleuchtung von Gebäuden und Denkmälern aus rein ästhetischen oder repräsentativen Gründen wird ausgeschaltet

Ab dem 01.10.2022 gilt für private, öffentliche und Firmengebäude gleichermaßen (beschränkt auf zwei Jahre) folgendes:

Gebäude mit Gasheizungen müssen eine jährliche Heizungsprüfung durchführen lassen. Die Anlagen sollen auf eine niedrigere Vorlauftemperatur und eine Absenkung während der Nacht eingestellt werden.

Verpflichtend wird auch der hydraulische Abgleich für größere Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung durch Erdgas. Ziel ist es, dass Heizungen effizienter arbeiten sollen und eine optimale Verteilung des Wassers in den Heizkörpern gewährleistet werden kann

Ineffiziente und ungesteuerte Heizungspumpen in Gebäuden mit einer Erdgasheizung müssen ausgetauscht werden.

Eine Aussage dazu, ob es weitere Maßnahmen zur Sicherung der Energieversorgung geben wird oder die bestehenden Verordnungen verlängert werden, kann zum aktuellen Zeitpunkt nicht getroffen werden. Unwahrscheinlich ist es allerdings nicht. 22.09.2022, Petra Bracht

Bruchteilseigentum versus Gesamthandseigentum

Kennen Sie den Unterschied zwischen Bruchteilseigentum und Gesamthandseigentum?

Bei einer Immobilie, die mehreren Eigentümern zu bestimmten Anteilen gehört, besitzt jeder Eigentümer ein Bruchteilseigentum am betreffenden ...

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Kennen Sie den Unterschied zwischen Bruchteilseigentum und Gesamthandseigentum?

Bei einer Immobilie, die mehreren Eigentümern zu bestimmten Anteilen gehört, besitzt jeder Eigentümer ein Bruchteilseigentum am betreffenden Objekt oder Grundstück. Bruchteilseigentum kann auch als Miteigentum nach Bruchteilen bezeichnet werden. Jeder Eigentümer besitzt demnach einen Miteigentumsanteil. Die einzelnen Bruchteilsanteile werden im Grundbuch eingetragen. Die einzelnen Eigentümer bilden eine Bruchteilsgemeinschaft. Ein klassisches Beispiel einer Bruchteilsgemeinschaft sind Ehepaare, die gemeinsam eine Immobilie kaufen und beide als Eigentümer je zu ½ im Grundbuch eingetragen sind. Jeder Eigentümer kann über seinen Bruchteilseigentum theoretisch frei verfügen und auch ohne Zustimmung des anderen Eigentümers seinen Anteil belasten oder verkaufen. In der Praxis gestaltet sich dies meist schwierig, da die Hälfte einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses schwer veräußerlich ist.

Bei einem Gesamthandseigentum gehört die Immobilie ebenfalls mehreren Eigentümern, dies wird aber nicht im Grundbuch mit einzelnen Bruchteilen aufgeführt, sondern das Objekt oder das Grundstück befindet sich in der gesamten Hand der Eigentümer. So können alle Eigentümer nur gemeinschaftlich über den Verkauf oder Belastungen der Immobilie entscheiden. Ein Beispiel dafür wäre eine Erbengemeinschaft.

Zur Veranschaulichung:

Die Eheleute X und Y kaufen als Miteigentümer zu je ½ ein Grundstück. Die Eheleute bilden eine Bruchteilsgemeinschaft, so dass jeder Ehegatte zu Hälfte Eigentümer des Grundstücks ist.

Die Eheleute X und Y erben ein Grundstück zu je ½. Die Eheleute bilden eine Erbengemeinschaft, das Grundstück stellt gesamthänderisches Eigentum dar und die Eheleute haben kein Bruchteilsrecht am Grundstück, es gehört ungeteilt der Erbengemeinschaft.23.08.2022, Petra Bracht 

Könnten die Immobilienpreise schon Ende dieses Jahres nicht mehr durchsetzbar sein?

Die Antwort werden wir definitiv Ende 2022 kennen. Doch wie ist die Lage aktuell zu bewerten? Anders als auf den Aktienmärkten reagieren die Immobilienpreise tendenziell nachgelagert auf die aktuelle Marktlage. Riskieren wir dennoch ...

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Die Antwort werden wir definitiv Ende 2022 kennen. Doch wie ist die Lage aktuell zu bewerten? Anders als auf den Aktienmärkten reagieren die Immobilienpreise tendenziell nachgelagert auf die aktuelle Marktlage. Riskieren wir dennoch einen Blick in die Glaskugel ...

Dominierende Schlagwörter wie Inflation, Zinssteigerungen und Materialknappheit prägen die Immobilienlandschaft mehr denn je.

Welche Auswirkung hat die Inflation?

Wer nicht unbedingt verkaufen muss, wartet ab bis sich die Lage wieder stabilisiert. Dies sorgt erneut für einen Engpass im Immobilienangebot. Andererseits möchten viele Kaufwillige ihre vorhandenen Barmittel sicher investiert wissen. Die einerseits verharrenden Eigentümer versus den auf der anderen Seite suchenden und liquiden Käufer könnte in der Konsequenz erst einmal für stabile bis weiter steigende Immobilienpreise sorgen.

Um der Inflation entgegenzuwirken, werden die Zinsen angehoben. Wenngleich aktuell noch in zögerlicher Form. Auch hier könnte es bei weiteren Zinssteigerungen einen „Run“ auf die Immobilien geben, um so die „noch“ günstigen und marginalen Zinssteigerung langfristig zu sichern.

Materialknappheit und Personalmangel im Handwerk führt zu schwer kalkulierbaren Baukosten und Bauzeiten. Zudem sind die Töpfe für KFW-Förderungen insbesondere im Neubau gedeckelt. Dieser Umstand kann ebenso zu einer höheren Nachfrage nach Bestandsimmobilien führen.

Somit könnte das Fazit lauten, dass all die genannten Faktoren eher zu stabilen bis weiterhin steigenden Immobilienpreisen führen.

Aber Achtung: Bei der Betrachtung sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass die Inflation zu steigenden Lebenshaltungskosten führt, die Energiepreise ebenfalls am Geldbeutel aller zehren, die allgemeine Wirtschaftslage schwächeln könnte und weiter steigende Zinsen zumindest auf die Käuferschicht Einfluss nehmen wird, die für das Eigenheim eine Finanzierung benötigen. Dies betrifft in der Regel kaufwillige Eigenheimbesitzer und Investoren gleichermaßen.

Es ist also nicht eindeutig zu klären, wohin die Immobilienpreise sich entwickeln werden.Was bleibt ist die Preisentwicklung mit Blick auf die aktuelle wirtschaftliche und politische Lage stetig neu und vorausschauend auf den jeweiligen Verkaufsfall individuell zu bewerten.

19.04.2022, Petra Bracht

Für alle Eigentümer: Die neue Grundsteuer kommt

Für die Reform der Grundsteuer ist jeder Eigentümer verpflichtet zwischen dem 01.07. und 31.10.2022 eine entsprechende Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abzugeben und dies in ...

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Für die Reform der Grundsteuer ist jeder Eigentümer verpflichtet zwischen dem 01.07. und 31.10.2022 eine entsprechende Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abzugeben und dies in elektronischer Form per ELSTER. Eigentümer, die noch nicht registriert sind, sollten sich zügig um die Anmeldung kümmern, da die Freischaltung Zeit in Anspruch nimmt. ACHTUNG: Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter. Die neue Grundsteuer wird zum 01.01.2025 in Kraft treten.

Wichtig auch: Es sind auch all diejenigen Eigentümer in der Verpflichtung eine Erklärung zur Feststellung abzugeben, die ihre Immobilie im laufenden Jahr 2022 verkauft haben oder werden, denn es zählen die Eigentumsverhältnisse die am Stichtag (01.01.2022) im Grundbuch vorzufinden sind bzw. waren.

Eine persönliche Aufforderung des jeweiligen Finanzamtes wird es nicht geben, dafür eine öffentliche Bekanntmachung im Bundesanzeiger.

Welche Daten werden benötigt?

Dies hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück sich befindet. Es gilt in Deutschland nicht überall das gleiche Gesetz. Obwohl es ein Bundesgesetz für die Reform der Grundsteuer gibt, haben sich nur die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben abweichende eigene Gesetz erlassen. In diesem Blog-Artikel geht es ausschließlich um die Regelungen des Bundesgesetz.

Welche Daten das Finanzamt gemäß des Bundesgesetzes benötigt, hängt davon ab, nach welcher Methode das Grundstück zu bewerten ist. Die jeweilige Methode ergibt sich aus der Art des Grundstücks.

Unbebaute Grundstücke werden nach ihrer Fläche und dem Bodenrichtwert bewertet. Es zählt im übrigen auch der Beschaffenheitszustand des Grundstücks, welcher am Erfassungsstichtag 01.01.2022 vorlag.

Bei bebauten Grundstücken werden entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren angewandt. Die Berechnung erfolgt nach einer komplexen Formel, die das Finanzamt vornimmt und an dieser Stelle nicht erläutert werden kann. Wann welches Berechnungsverfahren auf das jeweilige bebaute Grundstück verwendet wird, hängt von der Grundstückart ab.

Da Ertragswertverfahren kommt bei den folgenden Grundstücksarten in Betracht:

Einfamilienhäuser: dies sind Wohngrundstücke mit einer Wohneinheit. Es sei angemerkt, dass eine Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50%, berechnet nach der Wohn und Nutzfläche, unschädlich ist. 

Zweifamilienhäuser:  dies sind Wohngrundstücke mit einer oder zwei Wohneinheiten. Auch gilt eine Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50% ist unschädlich.

Mietwohngrundstücke: Grundstücke, die zu mehr als 80 %  (berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche) zu Wohnzwecken dienen.

Wohnungseigentum

Das Sachwertverfahren kommt bei den folgenden Grundstücksarten in Betracht: 

Teileigentum 

Geschäftsgrundstücke: Grundstücke, die zu mehr als 80 %  (berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche) eigenen oder fremde betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen  

Gemischt genutzte Grundstücke:  Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind. Sie dienen zu mindestens 20 % und zu höchstens 80 % betrieblichen oder öffentlichen Zwecken.  

Sonstige bebaute Grundstücke: Grundstücke, die nicht unter die vorgenannten Beschreibungen fallen, z. B. selbständige Garagengrundstücke oder Wochenendhäuser, die nicht dauernd bewohnt werden können.

Gut zu wissen: Eigentümer von Geschäftsgrundstücken müssen  Angaben über die Brutto-Grundfläche machen, also die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks inklusive der Außenwände. 11.03.2022, Petra Bracht

Was sind transmortale und postmortale Vollmachten?

Eine transmortale oder postmortale Vollmacht ist eine Vollmacht, die auch nach dem Tod des Vollmachtgebers wirksam bleibt. Der Unterschied zwischen den beiden Vollmachten besteht darin, dass die transmortale Vollmacht schon zu Lebzeiten ...

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Eine transmortale oder postmortale Vollmacht ist eine Vollmacht, die auch nach dem Tod des Vollmachtgebers wirksam bleibt. Der Unterschied zwischen den beiden Vollmachten besteht darin, dass die transmortale Vollmacht schon zu Lebzeiten des Vollmachtgebers gültig ist und nach dem Ableben weiterhin Bestand hat. Die postmortale Vollmacht tritt erst mit dem Ableben des Vollmachtgebers in Kraft.

Wozu dient eine dieser Vollmachten?

Mit dieser Vollmacht kann der Bevollmächtigte im Namen des Erblassers beispielsweise Verträge kündigen, den Nachlass abwickeln und auch Immobilien veräußern. Ebenfalls sind andere Verpflichtungen, die nach dem Tod erfüllt werden müssen, sind mithilfe dieser Vollmacht einfacher umzusetzen. Diese Vollmacht sichert die Handlungsfähigkeit der Erben und erspart Zeit. Denn häufig dauert es Wochen bis der Erbschein bei den Nachlassgerichten ausgestellt wird oder das notarielle Testament mit Eröffnungsprotokoll vorliegt, mit welchen die Erben die Legitimation erhalten Handlungen gegenüber Banken, Versicherungen und Vertragspartnern vorzunehmen. Sollte der Erblasser Immobilienbesitz und zugleich Schulden haben, besteht für die Erben die Möglichkeit zügig zu handeln und eine Veräußerung zu veranlassen.

Gut zu wissen:

Beide Vollmachten können privatschriftlich erteilt werden. Sofern Sie aber bezogen auf ein Grundstück gegenüber dem Grundbuchamt verwendet werden sollen, muss zumindest die Unterschrift des Vollmachtgebers von einem Notar beglaubigt werden. Empfehlenswert ist es jedoch die gesamte Vollmacht mithilfe eines Notars zu erstellen, um mögliche Fallstricke zu vermeiden. 17.02.2022, Petra Bracht

Worin liegt der Unterschied zwischen einer Bruttowarm-, Bruttokalt-, Teilinklusiv- oder Nettokaltmiete?

Miete ist nicht gleich Miete! Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte sich vorab darüber informieren, welche Form der Mietzinsvereinbarung für den zu vermietenden Wohn- oder Gewerberaum am besten ist.

Eine Miete besteht aus ...

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Miete ist nicht gleich Miete! Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte sich vorab darüber informieren, welche Form der Mietzinsvereinbarung für den zu vermietenden Wohn- oder Gewerberaum am besten ist.

Eine Miete besteht aus zwei Teilen: 1. die Kaltmiete, die für die Nutzung der Räume gezahlt werden muss und 2. die Nebenkosten, die ganz oder anteilig für die gemieteten Räumlichkeiten anfallen. Bei den Nebenkosten, ist noch einmal zwischen den Betriebs- und Heizkosten zu unterscheiden. Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung aufgelistet und beinhalten beispielsweise Kosten für Versicherung, Grundsteuer, Müll, Straßenreinigung usw., diese müssen auch im Mietvertrag aufgeführt werden. Bei den Heizkosten handelt es sich um die Heiz- und Warmwasserkosten, die verbrauchsabhängig abzurechnen sind.

Bei der Nettokaltmiete handelt es sich zunächst um die reine Grundmiete ohne Nebenkosten, diese sind entsprechend separat auszuweisen und mit dem Mieter abzurechnen.

Bei einer Bruttokaltmiete werden nur die Kosten für die Heizung und Warmwasser gesondert abgerechnet. Die Betriebskosten sind in der Miete enthalten.

Eine Bruttowarmmiete beinhaltet alle Kosten, auch die Heiz- und Warmwasserkosten. Hierbei sei zu beachten, dass die Heizkostenverordnung den Vermieter verpflichtet die verbrauchsabhängigen Kosten abzurechnen.

Die Teilinklusivmiete ist ein Mix aus einer Bruttokaltmiete und einer Nettokaltmiete. Das heißt hier werden nur einzelne Positionen der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt und andere Bestandteile der Betriebskosten sind in der Grundmiete, also der Bruttokaltmiete enthalten. Die Heiz- und Warmwasserkosten werden aber auch bei der Teilinklusivmiete mit dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet.

Gut zu wissen:

Gemäß der Heizkostenverordnung müssen die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Bruttowarmmiete steht mit dieser Verordnung nicht in Einklang, so dass die Rechtsprechung des BGH Vereinbarungen zu Warmmieten als unzulässig ansieht. 10.02.2022, Petra Bracht

Das Jahr 2022 Interessante Änderungen für Eigentümer & Vermieter

In diesem Jahr wird wieder ein Zensus durchgeführt. Hierbei werden neben den Angaben zur Bevölkerung auch der Gebäude- und Wohnungsbestand sowie die Wohnsituation der Haushalte in Deutschland erhoben. Alle ...

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In diesem Jahr wird wieder ein Zensus durchgeführt. Hierbei werden neben den Angaben zur Bevölkerung auch der Gebäude- und Wohnungsbestand sowie die Wohnsituation der Haushalte in Deutschland erhoben. Alle Eigentümer respektive Hausverwalter sind dazu aufgefordert Angaben zu den Gebäude- und Wohnungsmerkmalen zu machen. Ebenso werden Angaben zu den Namen und die Anzahl der Bewohner abgefragt. Die Teilnahme ist verpflichtend.

Die Förderung von Neubauten, die mit einem KfW-Effizienzhausstandard 55 ausgestattet sind, wird am 01. Februar auslaufen. Danach können nur noch Anträge für Förderungen von Neubauten mit höheren Anforderungen (z. B. KfW-Effizienzhaus 40) gestellt werden. (Achtung: Stand. 26.01.2022: Aktuell sind alle Programme der Bundesförderung für effiziente Gebäude gestoppt. Um die ambitionierten Klimaziele zu erreichen, bleibt zu hoffen, dass die Förderungen schnellstmöglich wieder frei gegeben werden.)

Im Wohnungseigentumsrecht bleiben die beschlossenen Sonderregelungen aufgrund der Corona-Lage vorerst bis August 2022 bestehen. Somit kann der zuletzt bestellte Verwalter auch ohne den Beschluss der Eigentümergemeinschaft im Amt bleiben. Zudem gilt der zuletzt aufgestellte Wirtschaftsplan weiterhin.

Für die Reform der Grundsteuer ist jeder Eigentümer verpflichtet zwischen dem 01.07. und 31.10.2022 eine entsprechende Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abzugeben und dies in elektronischer Form per ELSTER. Eigentümer, die noch nicht registriert sind, sollten sich zügig um die Anmeldung kümmern, da die Freischaltung Zeit in Anspruch nimmt. ACHTUNG: Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter. Die neue Grundsteuer wird zum 01.01.2025 in Kraft treten.

Das Telekommunikationsgesetz wurde novelliert und schafft unter anderem die generelle Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses ab. Demnach können die Vermieter die Kosten für die Kabelfernsehversorgung bei Bestandsimmobilien nur noch bis zum 30.06.2024 auf die Mieter umlegen. Bei Neubauten mit Fertigstellung ab dem 01.12.2021 gilt die Abschaffung umgehend. Kosten für den Betriebsstrom der Anlagen bleiben aber weiterhin umalgefähig.  Betroffen von der Neuregelung sind auch Gemeinschafts-Antennenanlagen. Hier können künftig nur die Kosten der regelmäßigen Wartung umgelegt werden.

Die Solarpflicht schreitet voran. In vielen Bundesländern gelten bereits gesetzliche Vorgaben zur Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen für Neubauten. Für Anfang 2023 haben nun auch Hamburg und Schleswig-Holstein, Berlin und Rheinland-Pfalz den Start der Solarpflicht beschlossen. Eigentümer können davon ausgehen, dass es bald eine bundesgesetzliche Regelung geben wird.

Aufgrund der Reform des Mietspiegels, die am 01.07.2022 in Kraft tritt, sind Vermieter und Mieter verpflichtet bei regelmäßigen Umfragen teilzunehmen und bei der Erhebung der relevanten Daten mitzuwirken. Dabei ist Auskunft über die Miethöhe und über die Merkmale der Wohnungen zu geben. Verstöße können sogar mit einem Bußgeld geahndet werden. In Städten mit mehr als 50.000 Einwohner ist die Erstellung eines Mietspiegels bis zum 01.01.2023 Pflicht. Für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels läuft die Übergangsfrist bis zum 01.01.2024. Der Mietspielgel soll die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen, um diesen als Referenz sowohl für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis als auch beim Abschluss neuer Mietverträge im Geltungsbereich der Mietpreisbremse heranzuziehen. Eine Definition zum Mietspiegel findet sich im § 558 c BGB wieder. Hier ist auch geregelt, dass im Abstand von zwei Jahren der Mietspiegel der Marktentwicklung angepasst werden soll.

Die neue Heizkostenverordnung gilt seit dem 01.12.2021. Hier steht insbesondere die Fernablesbarkeit der Verbräuche im Mittelpunkt und die damit verbundene Mitteilungs- und Informationspflicht über die Energieverbräuche. Gebäudeeigentümer, die bereits eine entsprechende technische Infrastruktur in ihren Gebäuden haben, müssen seit dem 01. Januar 2022 ihre Mieter monatlich über den Verbrauch informieren. Bei Messgeräten, die noch nicht fernablesbar sind, muss bis 2026 eine entsprechende Umrüstung erfolgen. Neben den technischen Anforderungen ändert sich auch Heizkostenabrechnung. Diese muss künftig neue Pflichtangaben, wie den Vergleichswert zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch mit ausweisen. 26.01.2022, Petra Bracht

Heizungstausch in SH: Ab Juli 2022 mind. 15% durch Erneuerbare Energien abdecken

In Schleswig-Holstein gibt es bereits seit 2017 ein Energiewende- und Klimaschutzgesetz (EWK). Dieses wurde nun am 17. Dezember 2021 novelliert. Demnach werden die Eigentümer und Eigentümerinnen ab dem 01.07.2022 verpflichtet bei ...

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In Schleswig-Holstein gibt es bereits seit 2017 ein Energiewende- und Klimaschutzgesetz (EWK). Dieses wurde nun am 17. Dezember 2021 novelliert. Demnach werden die Eigentümer und Eigentümerinnen ab dem 01.07.2022 verpflichtet bei einem Heizungsaustausch oder einem nachträglichen Einbau mindestens 15% des jährlichen Wärme- und Kälteenergiebedarf durch erneuerbare Energien zu decken (vgl. § 9 EWK).

Auch interessant: Ab dem 1.1.2023 ist bei einem Neubau oder Renovierung der Dachfläche von Nichtwohngebäuden eine Photovoltaikanlage zu installieren (§§ 10, 11 EWKG). Bei der Neuschaffung von großen Parkplätzen mit mehr als 100 Stellplätzen findet dieser Paragraph ebenfalls Anwendung. 17.01.2022, Petra Bracht

Beleihungswert, Beleihungsgrenze, Beleihungsauslauf…

Banken ziehen bei der Berechnung und Vergabe von Krediten nicht den Kaufpreis einer Immobilie heran, sondern den Beleihungswert der Immobilie. Das ist ein Wert, die die finanzierende Bank auch Jahre nach dem ...

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Banken ziehen bei der Berechnung und Vergabe von Krediten nicht den Kaufpreis einer Immobilie heran, sondern den Beleihungswert der Immobilie. Das ist ein Wert, die die finanzierende Bank auch Jahre nach dem Darlehnsvertragsabschluss bei einer Versteigerung oder beim Verkauf für die Immobilie sieht, sollte der Kreditnehmer die Darlehensraten nicht mehr zahlen können. Die Immobilie dient als hinterlegte Sicherheit für die Bank, die wiederum mithilfe verschiedener Verfahren den zukünftigen marktüblichen Wert der Immobilie für Jahre hinweg prognostiziert. Daraus ergibt sich der Beleihungswert, der die Höhe der Darlehnssumme errechnet, die eine Bank bereit ist zur Verfügung zu stellen. Der Beleihungswert ist immer niedriger als die Kaufpreissumme.

Zur weiteren Risikominimierung zieht die Bank vom Beleihungswert noch einen gewissen Abschlag ab, um evtl. Gefahren der Wertminderung einzupreisen. Die Höhe des Risikoabschlags entscheidet jede Bank selbst. Die Differenz zwischen Beleihungswert und Risikoabschlag ergibt die Beleihungsgrenze der Immobilie, dies ist gleichzeitig der maximale Betrag, den die Bank als Darlehen für die Immobilie gewährt.

Ein Beleihungsauslauf ist ein prozentualer Wert. Hier wird die Darlehnssumme ins Verhältnis zum Beleihungswert gesetzt. Mithilfe dieser Prozentzahl wird die Zinshöhe bestimmt. Je kleiner die Prozentzahl desto niedriger wird der Sollzins des Darlehnsvertrags sein. Zu erreichen ist dies, je mehr Eigenkapital in die Finanzierung mit einfließen kann.

Der Beleihungswert errechnet sich wie folgt:

Beleihungswert = Darlehnsbetrag X 100 / Beleihungswert

Je höher die Darlehnssumme zum Objektwert und je niedriger das Eigenkapital ist, desto höher ist der Beleihungsauslauf und desto größer wird das Finanzierungsrisiko von der Bank eingestuft. Folglich wird der Zinssatz zum Darlehn höher. 12.01.2022, Petra Bracht

Wer zahlt den Zaun?

Das Nachbarrechtsgesetz für das Land Schleswig-Holstein (NachbG Schl.-H.) regelt im § 32, dass die Kosten der Errichtung und Unterhaltung der Einfriedigung die Grundstückseigentümer im Falle des § 28 Abs. 2 je zur Hälfte tragen. ...

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Das Nachbarrechtsgesetz für das Land Schleswig-Holstein (NachbG Schl.-H.) regelt im § 32, dass die Kosten der Errichtung und Unterhaltung der Einfriedigung die Grundstückseigentümer im Falle des § 28 Abs. 2 je zur Hälfte tragen. Dies gilt auch, wenn die Einfriedigung ganz auf einem der beiden Grundstücke errichtet ist. Im Falle „§ 28 Abs. 2“ heißt: Dass beide Grundstücke bebaut oder gewerblich genutzt sind und so beide Eigentümer gegenseitig verpflichtet sind, bei der Errichtung und Unterhaltung der Einfriedigung mitzuwirken, wenn einer von ihnen es verlangt.07.01.2022, Petra Bracht

Schon mal etwas von GEIG gehört?

GEIG ist das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz, das bereits am 05. März 2021 in Kraft trat. Es regelt die Errichtung von und die Ausstattung mit der vorbereitenden Leitungsinfrastruktur und der Ladeinfrastruktur ...

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GEIG ist das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz, das bereits am 05. März 2021 in Kraft trat. Es regelt die Errichtung von und die Ausstattung mit der vorbereitenden Leitungsinfrastruktur und der Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität in zu errichtenden und bestehenden Gebäuden.

Die Mobilitätswende und damit der Wechsel von Fahrzeugen mit Verbrennungsmotoren hin zu Fahrzeugen mit elektrischem Antrieb wird politisch und gesellschaftlich vorangetrieben und ist auch für die Wohnungswirtschaft von großer Bedeutung. Viele Automobilkonzerne haben die Einstellung der Produktion von konventionellen Verbrennungsmotoren in Fahrzeugen für 2030 angekündigt. Ein Grund mehr zugleich mit der Bereitstellung entsprechender Ladeinfrastruktur in Gebäuden voranzuschreiten. Aktuellen Studien zufolge finden die Ladevorgänge zu 60% bis 85% im privaten Umfeld statt (Laden Zuhause oder am Arbeitsplatz) und weniger an öffentlichen Ladestationen.

Das Gesetz schreibt somit vor, wer ein Wohngebäude errichtet, das über mehr als fünf Stellplätze innerhalb des Gebäudes oder über mehr als fünf an das Gebäude angrenzende Stellplätze verfügt, hat dafür zu sorgen, dass jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet wird (§6 GIEG). Wer ein Nichtwohngebäude errichtet, das über mehr als sechs Stellplätze innerhalb des Gebäudes oder über mehr als sechs an das Gebäude angrenzende Stellplätze verfügt, hat dafür zu sorgen, dass 1.mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet wird und 2. zusätzlich mindestens ein Ladepunkt errichtet wird (§7 GEIG). Des Weiteren werden in den §§ 8-11 (GEIG) bei Wohngebäuden, Nichtwohngebäuden und gemischt genutzten Gebäuden, bei denen größere Renovierungen vorgenommen werden, die Vorhaltung der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität geregelt. Größere Renovierung bedeutet hier, dass bei einem Gebäude mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen werden.

Das Gesetz ist nicht anzuwenden auf Nichtwohngebäude, die sich im Eigentum von kleinen und mittleren Unternehmen befinden und überwiegend von diesen selbst genutzt werden.

Allerdings sollten ALLE Gebäudeeigentümer sich bewusst sein, dass die Erweiterung der Energieinfrastruktur eine Investition in die Zukunft bedeutet und zur Steigerung des Immobilienwertes beiträgt.

GUT ZU WISSEN:

Zur Unterstützung des Ausbaus einer flächendeckenden Ladeinfrastruktur stellen EU, Bund, Länder und Kommunen unterschiedlichste Förderinstrumente zur Verfügung. 02.01.2022, Petra Bracht

Was ist ein Erbbaurecht?

Bei einem Erbbaurecht handelt es sich um das Recht eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu bauen oder zu kaufen. Man ist also Eigentümer der Immobilie und pachtet das Grundstück. Der Erbbaurechtnehmer (Immobilienbesitzer) ...

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Bei einem Erbbaurecht handelt es sich um das Recht eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu bauen oder zu kaufen. Man ist also Eigentümer der Immobilie und pachtet das Grundstück. Der Erbbaurechtnehmer (Immobilienbesitzer) zahlt dem Erbbaurechtgeber (Grundstücksbesitzer) jährlich einen Erbbauzins, wie eine Art Miete oder Nutzungsgebühr für das Grundstück. Zur Berechnung der Höhe des Erbbauzinses wird der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses veranschlagt. Meistens beträgt der jährliche Erbbauzins zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes. Der Erbbauzins kann je nach Vertragsgestaltung auch monatlich gezahlt werden. Die rechtlichen Grundlagen des Erbbaurechts sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt.Ein Erbbaurechtsvertrag ist zwingend notwendig und muss wie ein Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet werden. Der Eintrag des Erbbaurechts erfolgt sowohl in das Grundbuch des Grundstücks (Abteilung II) als auch in ein separates Erbbaugrundbuch.  

Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages ist frei verhandelbar. Meistens wird ein Vertragszeitraum zwischen 60 und 99 Jahre festgelegt. Während der Laufzeit des Erbbauvertrages können sowohl der Erbbaurechtgeber als auch der Erbbaurechtnehmer ihre vertraglichen Rechte verkaufen, beleihen und durch Schenkung und Erbschaft auf Dritte übertragen. Das heißt, dass der Erbbaurechtsvertrag auch nicht bei Tod eines der Vertragsparteien endet, sondern auf dessen Erben übergeht. Die ursprünglich vereinbarten Vertragsvereinbarungen und insbesondere der Erbbaurechtzins bleiben auch bei einem Pächterwechsel bestehen. Eine Erhöhung des Erbbaurechtszinses ist nicht zulässig.

Wird der Vertrag nach Ablauf nicht erneuert, gehen die auf dem Grundstück errichteten Gebäude in den Besitz des Erbbaugebers über. Sofern keine konkreten Bedingungen im Vertrag geregelt wurden, muss bei privat genutzten Erbbaurechten der Erbbaugeber dem Erbbaurechtnehmer mindestens eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes der ihm zuvor gehörenden Immobilien zahlen. 08.12.2021, Petra Bracht

Zaun- und Heckenhöhe variiert nach Bundesland

Schon gewusst? Jedes Bundesland definiert die Grenzabstandsvorschriften und Höhen von Hecken, Bäumen, Sträuchern und Zäunen zum Nachbargrundstück in der jeweiligen Landesbauordnung und dem Nachbarrechtsgesetz ...

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Schon gewusst? Jedes Bundesland definiert die Grenzabstandsvorschriften und Höhen von Hecken, Bäumen, Sträuchern und Zäunen zum Nachbargrundstück in der jeweiligen Landesbauordnung und dem Nachbarrechtsgesetz unterschiedlich.

In Schleswig-Holstein dürfen zum Beispiel Zäune nach § 6 (7) Nr. 5 der Landesbauordnung 1,50 m hoch sein, auf einer Länge von 5 Metern ist auch zwei Meter Höhe erlaubt (vgl. § 6 (1) der Landesbauordnung)

Weiterhin gilt in Schleswig-Holstein, dass Hecken bis 1,20 m einen Mindestabstand von 50 cm zum Nachbargrundstück wahren sollten. Je größer die Hecken, desto größer der Abstand von mindestens 1/3 der Gesamthöhe. (vgl. Abschnitt XII Grenzabstände für Anpflanzungen § 37)

In Bayern müssen Hecken mit einer Höhe von bis zu 2,00 m zum Beispiel nur einen Abstand von 50 cm einhalten. (vgl. AGBGB Art. 47 (1) Grenzabstand von Pflanzen)

Um Streitigkeiten mit dem Nachbar zu vermeiden, empfiehlt sich einen Blick in die jeweilige Verordnung des einzelnen Bundeslandes zu werfen.

Gut zu wissen: Bei Hecken und Zäunen spricht man im Übrigen von „Toten“ und „Lebendigen“ Einfriedungen. Bei den Toten Einfriedungen (dies sind z.B. Zäune oder Mauern) sind oftmals neben nachbarrechtlichen Bestimmungen auch baurechtliche Auflagen einzuhalten. 06.12.2021, Petra Bracht

Neuregelung der KÜO ab 01.01.2022

KÜO steht für die Kehr- und Überprüfungsordnung und regelt die Betriebs- und Brandsicherheiten von Abgasanlagen, Heizgaswege von Feuerstätten, Räucheranlagen und notwendige Verbrennungsluft-/Abluftanlagen.

Die ...

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KÜO steht für die Kehr- und Überprüfungsordnung und regelt die Betriebs- und Brandsicherheiten von Abgasanlagen, Heizgaswege von Feuerstätten, Räucheranlagen und notwendige Verbrennungsluft-/Abluftanlagen.

Die Neuregelungen betreffen im Wesentlichen die Anpassung der Gebührentatbestände an das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) sowie die Ergänzung der neuen Prüfaufgaben und treten ab dem 01.01.2022 in Kraft.

Konkret betrifft dies Änderungen in der Anlage 3 KÜO:

Überprüfung der Beschränkungen beim Einbau eines Ölheizkessels ab 2026 gemäß § 72 Absatz 4 und 5 GEG, hierfür wird ein neuer Gebührentatbestand mit 10,0 Arbeitswerten (AW) eingeführt

Überprüfung des Verschlechterungsverbots für Heizungsanlagen nach § 57 GEG. Hier unterscheiden sich zukünftig die Gebühren danach, ob das Überprüfungsergebnis positiv oder negativ ausfällt. Ergibt die Überprüfung des Verschlechterungsverbots für Heizungsanlagen einen Verstoß fallen für die Prüfung Gebühren in Höhe von 30,0 AW an. Ohne Beanstandungen bleibt es bei dem bisherigen Ansatz von 5,0 AW.

Bei der Überprüfung der Pflicht zur Nachrüstung einer Zentralheizung mit Einrichtungen zur Begrenzung der Wärmezufuhr in Abhängigkeit von Außentemperatur und Zeit in bestehenden Gebäuden wird ein neuer Gebührentatbestand eingeführt. Hierfür werden 7,0 AW angesetzt.

Die Überprüfung der Verbrennungsluftversorgung und Abgasführung nach baulichen Maßnahmen wie fugendichten Fenstern und Türen ist ebenfalls neu. Bislang fiel nur bei einem negativen Ergebnis eine Gebühr an. Jetzt wird auch bei einem positiven Ergebnis eine Gebühr nach Zeitaufwand fällig. Nimmt der Bezirksschornsteinfeger die Überprüfung nach Aktenlage vor, beträgt die Gebühr maximal 35,0 AW, bei einem Vor-Ort-Termin werden 45,0 AW angesetzt.

Gut zu wissen:

Mit in Inkrafttreten der neuen KÜO werden die Überprüfungen von Einbau- und Nachrüstpflichten für bestehende Gebäude engmaschig vom Bezirksschornsteinfeger übernommen. Es gibt viele Pflichten, die als ordnungswidrig gelten und mit einem hohen Bußgeld geahndet werden. In den meisten Fällen wird der bevollmächtigte Schornsteinfeger den Eigentümer bei Nichterfüllung schriftlich auf die gesetzlichen Pflichten hinweisen und eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen (§ 97 Absatz 3 GEG).In dem Fall der Nachrüstpflicht einer bestehenden Zentralheizung mit einer Außentemperaturregelung und Zeitsteuerung ist der Bezirksschornsteinfeger jedoch verpflichtet, die nach Landesrecht zuständige Behörde sofort zu informieren (§ 97 Absatz 4 GEG). Quelle: Corinna Kodim, Geschäftsführerin für Enerige, Umwelt & Technik Haus & Grund Deutschland im Oktober 2021

Sanierungskonfigurator für eine energetische Modernisierung

Haben Sie es gewusst? Das Ministerium für Wirtschaft und Energie stellt einen kostenlosen Sanierungsrechner zur Errechnung des Energiebedarfs Ihres Wohngebäudes zur Verfügung. Mit diesem Tool lässt sich simulieren, wie sich ...

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Haben Sie es gewusst? Das Ministerium für Wirtschaft und Energie stellt einen kostenlosen Sanierungsrechner zur Errechnung des Energiebedarfs Ihres Wohngebäudes zur Verfügung. Mit diesem Tool lässt sich simulieren, wie sich verschiedene Energiesparmaßnahmen auf den Energiebedarf Ihres Gebäudes auswirken. Zudem werden die zu erwartenden Kosten und staatliche Förderprogramme aufgezeigt. Der Sanierungskonfigurator gibt einen ersten guten Überblick für alle Hausbesitzer, die eine energetische Modernisierung anstreben.28.11.2021, Petra Bracht

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um bestimmte Rechte, die meistens in Abteilung II des Grundbuchblattes eingetragen werden. Eine Grunddienstbarkeit ist eine Vereinbarung zweier benachbarter Grundstückseigentümer. Dabei spricht ...

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Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um bestimmte Rechte, die meistens in Abteilung II des Grundbuchblattes eingetragen werden. Eine Grunddienstbarkeit ist eine Vereinbarung zweier benachbarter Grundstückseigentümer. Dabei spricht man von einem herrschenden Grundstück und einem dienenden Grundstück. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks erhält zum Beispiel ein Wegerecht auf dem dienenden Grundstück. Hier darf beispielsweise ein Nachbar über das Grundstück des anderen gehen, um sein Haus zu erreichen. Die eingetragenen Rechte sind an das Grundstück gebunden und werden bei einem Grundstücksverkauf mit an den neuen Eigentümer übergeben. Je nach eingetragener Grunddienstbarkeit kann sich dies negativ auf den Kaufpreis auswirken. Die gesetzliche Grundlage findet sich in den §§ 1018 bis 1029 des BGBs wieder.

Weitere Grunddienstbarkeiten können neben dem Wegerecht auch ein Leitungsrecht für die Verlegung von Strom oder Wasserleitungen unter dem Grundstück des dienenden sein oder ein Überbaurecht, das zum Beispiel erlaubt, dass ein Teil des Nachbarhauses auf das andere Grundstück ragen darf.

Ebenfalls kann eine Grunddienstbarkeit eine Bebauungsbeschränkung sein. Das bedeutet, dass der Nachbar auf seinem Grundstück Gebäude nur bis zu einer gewissen Höhe errichten darf, um den anderen Nachbarn nicht den freien Blick auf die Landschaft zu verbauen.

Die Duldung von Immissionen kann auch eine Grunddienstbarkeit darstellen. Beispielsweise, wenn ein Grundstück direkt an einen landwirtschaftlichen Betrieb angrenzt, darf der Nachbar sich nicht über den Lärm, Schmutz oder Geruch beschweren und auf Unterlassung bzw. Schadensersatz klagen.

Wichtig zu wissen, wer ein Grundstück mit einer bestehenden Grunddienstbarkeit erwirbt, kann diese bis auf wenige Ausnahmen nur mit Zustimmung des herrschenden Grundstücks beenden. Die Zustimmung muss in Form einer Löschungsbewilligung erfolgen, damit der beauftragte Notar das Recht aus dem Grundbuch löschen kann. 22.11.2021, Petra Bracht

Vermieter aufgepasst! Novellierung der Heizkostenverordnung

Am 05.11.2021 hat der Bundesrat die vom Bundeskabinett im August 2021 beschlossene Novelle der Heizkostenverordnung (HeizKV) zugestimmt. Allerdings unter der Bedingung, dass nach drei Jahren die Auswirkungen der Maßnahmen mit Blick auf ...

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Am 05.11.2021 hat der Bundesrat die vom Bundeskabinett im August 2021 beschlossene Novelle der Heizkostenverordnung (HeizKV) zugestimmt. Allerdings unter der Bedingung, dass nach drei Jahren die Auswirkungen der Maßnahmen mit Blick auf die Kostenbelastung von Mietern evaluiert werden. Nun bedarf es noch der Zustimmung des Bundestags, danach wird die neue Heizkostenverordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und tritt am Tag nach der Veröffentlichung in Kraft.

Die folgenden Änderungen sind dabei geplant:

Fernablesbarkeit von Messgeräten

Bis 2026 ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, alle Messgeräte im Objekt auf eine Fernablesbarkeit umzustellen. Als fernablesbar werden sogenannte Walk-by- oder Drive-by Technologien definiert. Damit muss keine Ablesung mehr in der Wohnung stattfinden, sondern die Ablesung kann in der Nähe des Hauses erfolgen.

Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung

Zugleich müssen die Geräte auch mit Systemen anderer Anbieter kompatibel sein, das heißt der Austausch von Daten und Informationen muss interoperabel sein. Auch hier gilt die Umrüstpflicht bis spätestens 2026.

Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway

Die fernablesbaren Messgeräte müssen ebenfalls an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Das ist die zentrale Kommunikationseinheit des Messgeräts, die die technologischen Standards des Messstellenbetriebsgesetzes erfüllen muss. Sind bereits fernablesbare Messgeräte in einem Gebäude installiert oder werden diese innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten der Heizkostennovelle installiert, gibt es eine Übergangsfrist zur Nachrüstung bis Ende 2031

Neue Mitteilungs- und Informationspflichten

Gebäudeeigentümer die bereits fernablesbare Messgeräte installiert haben, müssen den Nutzern ab 2022 eine monatliche Abrechnungs- und Verbrauchsinformation verpflichtend mitteilen. Mitteilen bedeutet, dass die Informationen den Nutzer zum Beispiel durch Papierform oder auf dem elektronischen Wege per E-Mail erreicht. Apps oder Webportale können auch genutzt werden, allerdings reicht es nicht aus, die Informationen dort zur Verfügung zu stellen, sondern der Nutzer muss darüber unterrichtet werden, dass neue Informationen eingestellt worden sind.  

Kürzungsrecht der Nutzer bei Verstößen des Gebäudeeigentümers

Kommt der Gebäudeeigentümer seiner Installationspflicht von fernablesbaren Messgeräten nicht nach und stellt dem Nutzer auch keine monatlichen Informationen zum Verbrauch zur Verfügung, kann der Nutzer den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3% kürzen. Die Kürzungsrechte summieren sich sogar bei mehreren Pflichtverstößen auf. 15.11.2021, Petra Bracht

Schon gewusst? Wir erstellen für Ihre Immobilie einen 360° Rundgang

Eine Immobilie muss man „live und in Farbe“ gesehen haben. Diese Ansicht vertreten wir auch. Dennoch ist es sinnvoll eine virtuelle Tour mit einer 360 Grad Kamera für den Interessenten zu erstellen. So kann der potenzielle Käufer ...

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Eine Immobilie muss man „live und in Farbe“ gesehen haben. Diese Ansicht vertreten wir auch. Dennoch ist es sinnvoll eine virtuelle Tour mit einer 360 Grad Kamera für den Interessenten zu erstellen. So kann der potenzielle Käufer bereits vor der realen Besichtigung einen ersten Eindruck gewinnen und für sich entscheiden, ob die Immobilie näher in Betracht kommt. Vorteil für den Verkäufer ist, dass die Anzahl der Besichtigungen minimiert werden können. Der Käufer kann einerseits längere Anreisen vermeiden, indem er vielleicht durch den virtuellen Rundgang schon erkennt, dass das Objekt nicht seinen Vorstellungen entspricht. Andererseits kann der Kaufinteressent nach einer Besichtigung seine Eindrücke in der virtuellen Tour noch einmal verfestigen und flexibel Tag und Nacht die Immobilie erneut besichtigen.

Die Erstellung einer 360 Grad Tour ist für unsere Kunden im Dienstleistungspaket standardmäßig enthalten und verursacht keine zusätzlichen Kosten. 09.11.2021, Petra Bracht

Renovieren, modernisieren, sanieren… Warum sollten Sie den Unterschied kennen?

Für einen Eigenheimbesitzer spielt die Definition der drei Begriffe vielleicht keine große Rolle. Für Immobilienbesitzer die Wohnräume vermieten hingegen schon!

Werden in fremdgenutzten Immobilien Modernisierungsmaßnahmen ...

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Für einen Eigenheimbesitzer spielt die Definition der drei Begriffe vielleicht keine große Rolle. Für Immobilienbesitzer die Wohnräume vermieten hingegen schon!

Werden in fremdgenutzten Immobilien Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, können diese unter bestimmten Voraussetzungen zu Mieterhöhungsverlangen führen. Kosten für Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten muss der Immobilienbesitzer jedoch allein tragen. 

Worin unterscheidet sich also eine Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahme?

Kurz gesagt sind Renovierungsarbeiten Maßnahmen, die der Immobilie mehr „Schönheit“ verleihen. Beispielsweise sind dies Arbeiten wie die Verlegung neuer Bodenbeläge, das Tapezieren der Wände oder auch das Streichen der Außenfassade.

Sanierungsarbeiten beseitigen Schäden innerhalb und außerhalb einer Immobilie. Es wird der ursprüngliche Gebäudezustand wieder hergestellt, um den Verfall der Wohnqualität und des Immobilienwerts zu verhindern. Hierzu zählen zum Beispiel die Beseitigung von Schimmel, Feuchtigkeitsschäden im Keller oder Reparaturen undichter Stellen im Dach.

Der Nutzwert der Immobilie wird bei Sanierungsarbeiten im Gegensatz zu Modernisierungsarbeiten nicht erhöht, sondern wieder hergestellt.

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen und steigern den Wohn- und Nutzwert der Immobilie nachhaltig. Modernisierungsarbeiten sind gesetzlich im § 555b BGB definiert. Demnach gehören zu den Modernisierungsarbeiten:

- Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Immobilie Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), vgl. § 555b Nr. 1 BGB

Beispiel: Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage, Wärmedämmung der Außenfassade, Isolierung von Dächern, Fenstern, Leitungen oder Außentüren usw.. Hierzu zählt auch der Einbau von Thermostatventilen als energetische Modernisierung.

- Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern es nicht schon eine energetische Modernisierung ist, vgl. § 555b Nr. 2 BGB

Beispielsweise das Ersetzen von Nachtspeicheröfen durch eine energieeffiziente Gasheizung, weil die Erwärmung durch elektrische Energie einen kleineren Wirkungsgrad hat als Erdgas. Es kann aber auch eine Wärmepumpe eingebaut und damit Primärenergie eingespart werden.

- Maßnahmen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, vgl. § 555b Nr. 3 BGB

Das können zum Beispiel die Erneuerung von wasserreduzierenden WC-Spülkästen sein, Einbau wassersparender Armaturen mit Wassermengenbegrenzung oder die Errichtung von Regenwassersammelanlagen

- Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Immobile nachhaltig erhöht wird, vgl. § 555b Nr. 4 BGB

Hierzu zählen zum Beispiel Grundrissveränderungen einer Wohneinheit, Verbesserung der Belichtung und Belüftung, Schallschutz oder verbesserte Sicherheitsvorkehrungen vor Diebstahl.

- Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, vgl. § 555b Nr. 5 BGB

Dies können gerade bei Mehrfamilienhäusern Maßnahmen wie die Gestaltung und Anlage eines Kinderspielplatzes oder von Stellplätzen sein. Der Einbau eines Blitzableiters oder die Beleuchtung eines Hauseingangs bzw. der Zuwegung zum Haus.

- Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, vgl. § 555b Nr. 6 BGB

Das sind Maßnahmen die gesetzlich oder behördlich vorgegeben werden und sich z.B. aus der Landesbauordnung oder aus dem neuen Gebäudeenergiegesetz ergeben.

- Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, vgl. § 555b Nr. 7 BGB.

Dazu lassen sich der Ausbau eines Dachgeschosses oder bisheriger Nebenräume einer Wohneinheit zählen. Aber auch der Anbau oder die Aufstockung eines Gebäudes fallen hier drunter. 08.11.2021, Petra Bracht 

Gebäudeversicherung & Grundsteuer – anteilige Kostenübernahme beim Immobilienerwerb

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, erwirbt automatisch auch die Wohngebäudeversicherung des Voreigentümers mit. Dies ist im § 95 Abs. 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) geregelt. Damit soll für die Immobilie ein unversicherter ...

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Wer eine Bestandsimmobilie kauft, erwirbt automatisch auch die Wohngebäudeversicherung des Voreigentümers mit. Dies ist im § 95 Abs. 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) geregelt. Damit soll für die Immobilie ein unversicherter Zeitraum ausgeschlossen werden.

Der Käufer hat das Recht binnen einem Monat nach Eigentumsumschreibung (gemäß aktualisiertem Grundbuchauszug) die Gebäudeversicherung zu kündigen und sich einen Versicherungspartner seiner Wahl für die erworbene Immobilie zu suchen. Es besteht also die Möglichkeit eines einmonatigen Sonderkündigungsrechts, mit Fristbeginn bei Eintragung ins Grundbuch. Das Sonderkündigungsrecht erlischt, wenn nicht innerhalb eines Monats ab Fristbeginn gekündigt wird. Dann muss die aktuelle Versicherung fortgeführt werden und kann erst zum nächstmöglichen Kündigungstermin des laufenden Versicherungsjahres gekündigt werden.  

Wichtig: Damit überhaupt der Wohngebäudeschutz der bestehenden Versicherung auf den neuen Eigentümer übergehen kann, muss die Versicherung natürlich darüber in Kenntnis gesetzt werden. Zur Unterrichtung sind sowohl Käufer als auch Verkäufer verpflichtet. (§ 97 VVG Abs. 1, S. 1 …Die Veräußerung ist dem Versicherer vom Veräußerer oder Erwerber unverzüglich anzuzeigen.“…).  

Gut zu wissen: Die Beiträge einer Wohngebäudeversicherung werden in der Regel am Anfang eines jeden Kalenderjahres fällig. Wird eine Immobilie unterjährig erworben, bezahlt der Käufer dem Verkäufer den anteiligen Jahresbeitrag ab Übergabedatum aus.

Übrigens: Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht, wenn eine Immobilie geerbt wird. Eine Kündigung des Vertrages ist dann zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin möglich.

Grundsteuer

Die jährliche Grundsteuer wird meistens pro Quartal (in vier Raten) vom Eigentümer gezahlt. Der Grundsteuerbetrag wird einmal im Jahr vom Finanzamt berechnet.  Veranlagt wird der Eigentümer der am 01.01. im Grundbuch steht. Bei einer unterjährigen Übernahme einer Immobilie/ eines Grundstücks muss der Käufer dem Verkäufer den zeitanteiligen Grundsteuerbetrag überweisen. 27.10.2021, Petra Bracht

Was bedeutet ein Nacherbenvermerk im Grundbuch?

Ein Eigentümer einer Immobilie kann über seinen Tod hinaus bestimmen, dass seine Immobilie nicht an Dritte veräußert wird. Dies kann durch eine ausdrückliche Anordnung der Vor- und Nacherbschaft im Testament ...

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Ein Eigentümer einer Immobilie kann über seinen Tod hinaus bestimmen, dass seine Immobilie nicht an Dritte veräußert wird. Dies kann durch eine ausdrückliche Anordnung der Vor- und Nacherbschaft im Testament geschehen. Meistens wird es bei Ehegattentestamenten vereinbart. Mit der Vor- und Nacherbschaft soll die wirtschaftliche Versorgung des Ehegatten und gleichzeitig die Weitergabe der Substanz an die Nacherben (meistens die Kinder) sichergestellt werden. Tritt der Erbfall ein, wird in Abteilung II des Grundbuchs bei Eigentumsumschreibung auf den Vorerben auch die Verfügungsbeschränkung (der Nacherbenvermerk) ins Grundbuch eingetragen. Somit kann der Vorerbe die geerbte Immobilie nutzen, aber nicht verkaufen oder verschenken. Diese Regelung ist in der heutigen Praxis eher "aus der Mode" gekommen (meist wird das sogenannte Berliner Testament genutzt), kann aber dennoch in einem Grundbuch vorgefunden werden. Der Vorerbe kann die Löschung eines Nacherbenvermerks im Grundbuch mit Zustimmung der Nacherben und aller Ersatznacherben durch eine erteilte Löschungsbewilligung vornehmen lassen. 19.10.2021, Petra Bracht

Wozu dient beim Immobilienankauf eine Belastungsvollmacht?

Eine Belastungsvollmacht ist dann nötig, wenn die Immobilie mithilfe eines Kredits erworben werden soll. Sie gibt dem Käufer die Möglichkeit die zu erwerbende Immobilie noch vor Besitzübergang als Sicherheit für den Kredit ...

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Eine Belastungsvollmacht ist dann nötig, wenn die Immobilie mithilfe eines Kredits erworben werden soll. Sie gibt dem Käufer die Möglichkeit die zu erwerbende Immobilie noch vor Besitzübergang als Sicherheit für den Kredit einsetzen zu können.

Der Kreditgeber, meistens eine finanzierende Bank, möchte eine Sicherheit haben, sodass bei Zahlungsschwierigkeiten seitens des Kreditnehmers die Möglichkeit einer Liquidierung der Immobilie besteht und aus dem Erlös das geliehene Geld wieder zurückgezahlt werden kann.

Die Belastungsvollmacht wird im Zuge des notariellen Kauvertrages vom Verkäufer dem Käufer genehmigt. Damit gestattet der Verkäufer dem Käufer schon vor Eigentumsumschreibung, die zu erwerbende Immobilie für die finanzierende Bank als Sicherheit in Form eines Grundpfandrechts hinterlegen zu können.

Die Vollmacht ist essenziell, da der Käufer noch nicht eingetragener Eigentümer im Grundbuch der Immobilie ist und gleichzeitig für die Finanzierung diese schon als Sicherheit benötigt. Der Verkäufer gibt zwar seine Immobilie dem Käufer als Haftungsobjekt frei, hat aber bei Erstellung des Kaufvertrages und Freigabe der Belastungsvollmacht die Absicherung, dass die Immobilie auch finanziert wird und der Ankauf sowie die Bezahlung der Immobilie aus monetärer Sicht klappt. 11.10.2021, Petra Bracht

Wir verkaufen. Sie auch? Dann haben wir etwas gemeinsam!

Gemeinsamkeiten sind der erste Schritt für eine gute Basis der Zusammenarbeit.

Wir verkaufen seit über 10 Jahren Immobilien und das mit überdurchschnittlichem Engagement und professioneller Abwicklung.

Sie sind im ...

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Gemeinsamkeiten sind der erste Schritt für eine gute Basis der Zusammenarbeit.

Wir verkaufen seit über 10 Jahren Immobilien und das mit überdurchschnittlichem Engagement und professioneller Abwicklung.

Sie sind im Besitz einer Immobilie, die Sie selbst verkaufen möchten? Dann sollten Sie diese Schritte unbedingt beachten:

Ermitteln Sie einen marktgerechten Preis. Verschaffen Sie sich einen Überblick über aktuelle Immobilienangebote und beobachten Sie die Angebotszeiten der Immobilien. Dies ist ein guter Indikator dafür, ob eine Immobilie zu hochpreisig eingestellt wurde (lange Online-Präsenz) oder vielleicht zu niedrig eingeschätzt (Inserat nach einem Tag schon wieder entfernt). Entwickeln Sie ein Gefühl für die Marktgegebenheiten. Dies bedarf für einen einmaligen Verkauf einer Immobilie einen langen Vorplanungszeitraum, um ein Gespür für den Immobilienmarkt zu bekommen. Beim örtlichen Gutachterausschuss können Sie den Grundstücksmarktbericht (in Rendsburg gegen Gebühr) und Bodenrichtwerte einsehen. Letztlich listen Sie für sich die Vorzüge, aber auch die Mängel oder Einschränkungen Ihrer Immobilie auf. Nähern Sie sich so sukzessive dem Verkaufspreis Ihrer Immobilie an. Online-Bewertungsprogramme können Ihnen ebenfalls einen Richtwert des möglichen Verkaufspreises geben. Einen persönlichen Bewertungstermin vor Ort von einem Sachkundigen ersetzen die Ergebnisse aber nicht.

Bereiten Sie sorgfältig alle wichtigen Objektunterlagen auf. Nehmen Sie gerade bei älteren Immobilien Einblick in die Bauakte. Denken Sie auch an die Auskunft möglicher Baulasten und fordern Sie diese an.

Sofern noch nicht vorhanden, lassen Sie einen Energieausweis erstellen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und kann bei Nichtangabe in den Inseraten zu Abmahnungen führen.

Fertigen Sie professionelle und ansprechende Fotos an. Bereiten Sie Ihre Immobilie darauf vor. Wenn möglich, erstellen Sie eine virtuelle Tour mit Hilfe einer 360 Grad Kamera. Interessenten gewinnen schon vor der persönlichen Besichtigung einen Eindruck von Ihrer Immobilie und können aus der Ferne entscheiden, ob das Haus oder die Wohnung infrage kommt. So kann die Anzahl der realen Besichtigungstermine vor Ort reduziert werden.

Erstellen Sie ein professionelles Exposé. Idealerweise sachlich ohne emotionale Bindung, auch wenn Sie selbst in dem zu veräußernden Objekt leben. Überarbeiten Sie in diesem Zusammenhang auch Grundrisse, um diese anschaulich zu gestalten. Vergessen Sie dabei nie den Zusatz „nicht maßstabsgetreu und ohne Gewähr“.

Inserieren Sie in den gängigen Immobilienportalen, so erreichen Sie auch auswertige Interessenten. Machen Sie sich vorher über Ihre Zielgruppe Gedanken, so können Sie bei den Anfragen vorab selektieren, wer als Käufer für Sie infrage kommt oder nicht.

Führen Sie Einzelbesichtigungen durch. So können Sie ganz auf den Interessenten eingehen und das Haus mit seinen Vor- und Nachteilen präsentieren. An dieser Stelle sei noch einmal darauf hingewiesen, dass Mängel und Schwachstellen der Immobilie dem Interessenten gezeigt und berichtet werden müssen. Bei schwerwiegenden Schäden, sollten Sie diese auch später im Kaufvertrag mit erwähnen lassen, so dass der Verdacht der Arglistigen Täuschung gar nicht erst aufkommt.

Führen Sie Verkaufsverhandlungen sachlich und ohne Emotionen, auch wenn Sie Ihr eigenes Zuhause veräußern.

Prüfen Sie die Bonität des Käufers und lassen Sie sich eine Finanzierungszusage einer Bank zeigen.

Erstellen Sie gemeinsam mit einem Notar (in der Regel darf diesen der Käufer aussuchen) einen Kaufvertragsentwurf.

Nach Abwicklung aller Vertragsmodalitäten, übergeben Sie erst nach Rücksprache mit dem Notar (ob alle Übergabevoraussetzungen erfüllt sind) die Schlüssel zum Objekt und erstellen Sie ein kurzes Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen für die jeweiligen Versorgungsunternehmen.

Sollten Sie weitere Fragen haben oder Hilfestellung benötigen, dann sprechen Sie uns gerne an. Wir sind für Sie da! 01.10.2021, Petra Bracht

Worin besteht der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld?

Vorab: Eine Grundschuld (egal ob Buch- oder Briefgrundschuld) gehört zu den Grundpfandrechten und dient zur Sicherung eines gewährten Darlehens. Die Eintragung erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs. Damit soll im Falle einer ...

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Vorab: Eine Grundschuld (egal ob Buch- oder Briefgrundschuld) gehört zu den Grundpfandrechten und dient zur Sicherung eines gewährten Darlehens. Die Eintragung erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs. Damit soll im Falle einer eventuellen Zahlungsunfähigkeit seitens des Darlehensnehmers gewährleistet werden, dass der Darlehensgeber durch die Anordnung der Zwangsvollstreckung, das geliehene Geld aus der Veräußerung zurückbekommt.

Wird bei der Eintragung der Grundschuld der Zusatz „ohne Brief“ im Grundbuch vermerkt, bedeutet dies, dass es sich um eine Buchgrundschuld handelt. Bei einer Buchgrundschuld muss jede Abtretung oder Änderung des Gläubigers (in der Regel eine finanzierende Bank) im Grundbuch festgehalten werden. Der tatsächliche Gläubiger ist im Grundbuch zu erkennen und für Personen mit berechtigtem Interesse einsehbar.

Ist kein Vermerk im Grundbuch vorhanden, handelt es sich um eine Briefgrundschuld. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich zum Eintrag ins Grundbuch ein Grundschuldbrief ausgestellt, der bei der finanzierenden Bank bleibt. Erst wenn das Immobiliendarlehen komplett bezahlt wurde, erhält der Eigentümer den Grundschuldbrief. Der Grundschuldbrief wird von der Bundesdruckerei ausgestellt und ist eine Art Wertpapier. Der Besitzer des Grundschuldbriefs ist der Gläubiger und kann die Darlehenssumme nebst Zinsen vom Darlehensnehmer einfordern. Der Vorteil einer Briefgrundschuld ist die zügige Weitergabe an einen anderen Gläubiger, beispielsweise bei einer Umfinanzierung mit einhergehenden Bankenwechsel. Hierbei muss keine Grundbuchänderung vorgenommen werden und somit fallen auch keine erneuten Grundbuchkosten an. Es reicht ein Abtretungsvertrag und die Aushändigung des Grundschuldbriefs. Nachteilig ist, dass die Bestellung einer Briefgrundschuld meist ca. 25% mehr Kosten verursacht, als die einer Buchgrundschuld. Sollte der Eigentümer den Grundschuldbrief verloren haben, kann eine Immobilie erst verkauft werden, wenn das zuständige Amtsgericht den Brief für ungültig erklärt. Dies kann erst geschehen, wenn ein Aufgebotsverfahren vollzogen wurde, dass zum einen kostenpflichtig ist und zum anderen sechs Monate dauert.

Die Buchgrundschuld ist die geläufige Form der Grundschuld bei der Finanzierung von privaten Immobilien. Die Briefgrundschuld bildet meist die Ausnahme, obwohl sie der gesetzliche Standard ist. 30.09.2021, Petra Bracht

Besonderheiten bei der Vermietung von Einliegerwohnungen im Einfamilienhaus

In einem Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung, in welchem der Eigentümer die Hauptwohnung selbst bewohnt, gelten im Bereich des Kündigungsschutzes und der Heizkostenverordnung besondere Vorschriften zu Gunsten des ...

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In einem Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung, in welchem der Eigentümer die Hauptwohnung selbst bewohnt, gelten im Bereich des Kündigungsschutzes und der Heizkostenverordnung besondere Vorschriften zu Gunsten des Vermieters.

Der Kündigungsschutz wird gemäß § 573a BGB Abs.1 zu Lasten des Mieters eingeschränkt. Dem Vermieter wird hier ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt und kann den Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen. Es sei denn, der Mieter beruft sich auf die Sozialklausel und kann den Nachweis erbringen, dass die Kündigung eine besondere Härte für ihn darstellt.  Die wäre beispielsweise der Fall, wenn der Mieter schwer erkrankt ist oder er keinen angemessenen, zumutbaren und bezahlbaren Ersatzwohnraum zu findet.

Wichtig zu wissen: Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen für den Mieter jeweils um weitere drei Monate. BEISPIEL: Das Mietverhältnis beträgt fünf Jahre, dann wäre die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate plus weitere drei Monate. Der Mieter hat also eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Die Heizkostenverordnung besagt gemäß § 2 HeizkostenV, dass eine vereinfachte Heizkostenabrechnung vereinbart werden kann. Der Vermieter ist nicht verpflichtet die Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Er kann die Heizkosten z.B. nach der Größe der Wohnfläche, also gemäß den Quadratmetern, abrechnen. Dies muss allerdings zuvor explizit im Mietvertrag vereinbart worden sein.

Wichtig zu wissen: Gibt es im Mietvertrag keine gesonderte Vereinbarung über den Abrechnungsschlüssel der Heizkosten oder wurde vereinbart, dass die Regelungen aus der Heizkostenverordnung gelten soll, kann Vermieter mindestens 50 Prozent, maximal 70 Prozent der Heizkosten gemäß des tatsächlichen Verbrauch des Mieters abrechnen.

ACHTUNG: Die Regelungen gelten nicht, wenn die Wohneinheiten in einem Einfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden und die Wohnungen zwei unterschiedlichen Eigentümern gehören. In diesem Fall muss die Abrechnung gemäß der gesetzlich vorgeschriebenen Heizkostenverordnung erfolgen. Auch dann, wenn eine der Wohneinheiten selbst vom Eigentümer bewohnt wird und nur der zweite Eigentümer vermietet. 24.09.2021, Petra Bracht

Was versteht man unter Grundpfandrechten?

Die meisten Käufer benötigen für den Ankauf einer Immobilie oder für den Bau eines Eigenheims einen Immobilienkredit. Um diesen zu erhalten, verlangen die Banken für langfristige Kredite eine Sicherheit. Meistens wird dazu die zu ...

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Die meisten Käufer benötigen für den Ankauf einer Immobilie oder für den Bau eines Eigenheims einen Immobilienkredit. Um diesen zu erhalten, verlangen die Banken für langfristige Kredite eine Sicherheit. Meistens wird dazu die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit hinterlegt. Die Bank erhält dazu ein sogenanntes Grundpfandrecht, welches ins Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten oder Zahlungsausfällen kommen, hat die Bank die Möglichkeit die Zwangsversteigerung für die Immobilie zu veranlassen, um das geliehene Geld zurückzuerhalten.

Zwei geläufige Arten von Grundpfandrechten sind die Hypothek und die Grundschuld.

Der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld ist, dass die Hypothek an ein konkretes Darlehen gekoppelt ist. Bei jeder Tilgungsrate sinkt die Höhe der Hypothek bis sie letztlich abgezahlt ist und automatisch erlischt.

Die Grundschuld bleibt hingegen bestehen. Die Höhe der ins Grundbuch eingetragenen Darlehenssumme sinkt nicht, ganz gleich ob das Darlehen bereits abgezahlt wurde. Dies hat den Vorteil, dass die Grundschuld ein weiteres Mal für die Besicherung einer neuen Finanzierung genutzt werden kann. Kosten für eine erneute Grundpfandrechtsbestellung fallen nicht noch einmal an. Nachteilig ist, dass die Löschung einer Grundschuld nur auf Antragstellung des Kreditnehmers erfolgt und unter der Voraussetzung, dass das dahinterstehende Darlehen abgezahlt wurde. Mit der von der Bank ausgestellten Löschungsbewilligung kann der Kreditnehmer den Eintrag der Grundschuld im Grundbuch beim Notar löschen lassen. 17.09.2021, Petra Bracht

Was ist eigentlich eine „Auflassungs- vormerkung“?

Bei einem Ankauf einer Immobilie ist der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages unverzichtbar. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages vergeht meistens noch einige Zeit bis alle notwendigen Formalitäten geregelt sind und die Immobilie ...

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Bei einem Ankauf einer Immobilie ist der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages unverzichtbar. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages vergeht meistens noch einige Zeit bis alle notwendigen Formalitäten geregelt sind und die Immobilie in den rechtmäßigen Besitz des Käufers übergeht.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer für diese Übergangszeit ab und verhindert, dass der Verkäufer bis zur Umschreibung des Grundbuchs die Immobilie ein weiteres Mal veräußert. Auch die Aufnahme neuer Grundschulden seitens des Verkäufers oder die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks ist nicht mehr möglich.

Eine Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierung der Immobilie und sichert die Rechte des Käufers ab und zwar bevor der Eigentümerwechsel erfolgt. Sie kennzeichnet den baldigen Eigentumsübergang im Grundbuch und kann nur auf Veranlassung eines Notars in die Abteilung II eingetragen werden.

Die Auflassungsvormerkung wird erst gelöscht, wenn die Auflassung, sprich die eigentliche Eigentumsumschreibung, erfolgt ist. Dies geschieht dann, wenn alle Pflichten aus dem Kaufvertrag vollzogen sind und nicht zuletzt der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt worden ist. 10.09.2021, Petra Bracht 

Was versteht man unter einem Verkäufer- und einem Käufermarkt?

Bei einem Verkäufermarkt übersteigt die Nachfrage das Angebot. Es gibt viele Kaufwillige, aber nur geringe Verkaufsobjekte. Die Verkaufspreise schwanken mit steigender Tendenz. Dies hat zur Folge, ...

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Bei einem Verkäufermarkt übersteigt die Nachfrage das Angebot. Es gibt viele Kaufwillige, aber nur geringe Verkaufsobjekte. Die Verkaufspreise schwanken mit steigender Tendenz. Dies hat zur Folge, dass Eigentümer in einer besseren Verhandlungsposition sind. Ein hoher Verkaufspreis und eine schnelle Abwicklung sind zu erwarten.

Bei einem Käufermarkt übersteigt das Angebot die Nachfrage. Es gibt viele Verkaufsobjekte und sogar Leerstand. Die Verkaufspreise schwanken mit sinkender Tendenz. Dies hat zur Folge, dass die Eigentümer in einer schlechteren Verhandlungsposition sind. Interessenten haben eine große Auswahl an Verkaufsobjekten und können gelassen in die Verhandlungen gehen. 24.08.2021, Petra Bracht

Wofür steht eigentlich ein Wohn- oder ein Nießbrauchrecht?

Das Wohnrecht ist das Recht weiterhin beispielsweise in einem Haus unentgeltlich zu leben, obwohl man nicht mehr der Eigentümer ist. Es kann nicht vererbt, übertragen oder verkauft werden.

Das ...

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Das Wohnrecht ist das Recht weiterhin beispielsweise in einem Haus unentgeltlich zu leben, obwohl man nicht mehr der Eigentümer ist. Es kann nicht vererbt, übertragen oder verkauft werden.

Das Nießbrauchrecht ähnelt dem Wohnrecht. Der Begünstigte darf aber beispielsweise das Haus nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten. Die Mieteinnahme steht nicht dem Eigentümer zu, sondern dem Nießbraucher.

Das Wohnrecht oder das Nießbrauchrecht an einer Immobilie sollte zwingend vertraglich geregelt sein und ins Grundbuch eingetragen werden.

Es kann für einen bestimmte Zeit festgelegt werden, an bestimmte Bedingungen genknüpft sein oder (die häufigste Variante) lebenslang gelten. Es erlischt bei Tod des Berechtigten oder wenn die vereinbarte Frist abläuft respektive die vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind.

Es ist nicht möglich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht zu vererben oder zu verkaufen.

Gut zu wissen: Bei einem Eigentümerwechsel bleibt das Wohnrecht oder der Nießbrauch grundsätzlich bestehen. Dies kann sich unter Umständen wertmindernd auf die Immobilie auswirken. 12.08.2021, Petra Bracht  

Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Eigentumswohnungen

Ein Hauseigentümer kann generell seine vermieteten Wohnräume in Eigentumswohnungen umwandeln, sofern die rechtlichen und baulichen Voraussetzungen gegeben sind.

Doch was passiert mit dem Mieter? Zunächst nichts!

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Ein Hauseigentümer kann generell seine vermieteten Wohnräume in Eigentumswohnungen umwandeln, sofern die rechtlichen und baulichen Voraussetzungen gegeben sind.

Doch was passiert mit dem Mieter? Zunächst nichts!

Der Mieter darf weiterhin zu den gleichen Mietkonditionen, die vor der Umwandlung vereinbart worden sind, wohnen bleiben. Der Hauseigentümer hat kein Recht, das Mietverhältnis aufgrund der Umwandlung zu kündigen, noch einen neu zuschließenden Mietvertrag zu verlangen. Möchte der Hauseigentümer die Eigentumswohnungen verkaufen, so hat der Mieter

1. ein Vorkaufsrecht 

2. eine Kündigungssperrfrist (vgl. §§577, 577a BGB).

Das Vorkaufrecht des Mieters ist unabdingbar. Ein Verzicht seitens des Mieters bevor es zu einem Verkaufsfall kommt ist unwirksam, selbst wenn es Mieter und Vermieter es zuvor schriftlich vereinbart haben. Erst nach dem Eintritt eines Verkaufsfalls kann der Verzicht seitens des Mieters erklärt werden.

Die Kündigungssperre beträgt mindestens 3 Jahre und kann auf bis zu 10 Jahre in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden verlängert werden. Dies muss die jeweilige Landesregierung durch eine Rechtsverordnung bestimmen. Voraussetzung: „In den betroffenen Gebieten ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnung zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“. (§577 a Abs. 2)

Gut zu wissen: Weder das Vorkaufsrecht noch die Kündigungssperre gilt, wenn der Vermieter an Familienangehörige oder an Angehörige seines Haushalts verkauft. 17.08.2021, Petra Bracht

Ein wichtiges Buch für Eigentümer und Käufer: DAS GRUNDBUCH

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, dass bei den zuständigen Grundbuchämtern geführt wird und die Besitz- und Rechtsverhältnisse eines Grundstücks dokumentiert. Alle bebauten und unbebauten Grundstücke unterliegen dem ...

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Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, dass bei den zuständigen Grundbuchämtern geführt wird und die Besitz- und Rechtsverhältnisse eines Grundstücks dokumentiert. Alle bebauten und unbebauten Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang und müssen jeweils in einem Grundbuch des zuständigen Grundbuchbezirks geführt werden.

Was aber steht eigentlich in einem Grundbuch?

Es liefert Informationen zu den Grundstücksgrößen, den Grundstücksrechten, den Schuld- und Eigentumsverhältnissen des jeweiligen Grundstücks.

Der Aufbau eines Grundbuchs besteht aus einem Deckblatt, einem Bestandsverzeichnis und drei weiteren Abteilungen, die als Abteilung I, II und III bezeichnet werden.

Das Deckblatt erteilt Auskunft über Allgemeine Angaben zum führenden Amtsgericht, zum Grundbuchbezirk und zur laufenden Nummer des Grundbuchblattes.

Im Bestandsverzeichnis sind die Angaben zum Grundstück selbst zu finden. Hier ist die Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, Lagebezeichnung und Wirtschaftsart sowie die Größe des Grundstücks hinterlegt.

In Abteilung I sind dann die Eigentumsverhältnisse hinterlegt. Hier werden explizit die Namen und die Geburtsdaten der Grundstückseigentümer aufgeführt. Bei mehreren Eigentümern werden zudem die Anteile am Grundstück und das Gemeinschaftsverhältnis vermerkt. Gleiches gilt beispielsweise auch für eine GbR, Erbbauberechtigte oder Erbengemeinschaften.

Abteilung II führt alle Lasten und Beschränkungen wie beispielsweise Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte, Wohnrechte, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte oder Wegerechte. Hier wird auch bei Verkauf des Grundstücks die Auflassungsvormerkung bis zum Eigentumsübergang hinterlegt.

In der dritten Abteilung werden alle Belastungen des Grundstücks wie Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden geführt. Die Reihenfolge der Eintragungen regelt die Verteilung des Erlöses bei einem Verkauf. Ist ein Grundstück über eine Bank finanziert muss diese als Gläubiger dem Verkauf zustimmen. Sofern der Kaufpreis die Forderungen der Bank deckt, ist eine Einholung der Zustimmung meist problemlos. 03.08.2021, Petra Bracht 

Gut zu wissen: Kauf bricht Miete nicht!

Im § 566 BGB ist geregelt, dass bei Eigentumswechsel einer vermieteten Immobilie, der neue Erwerber in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses zwischen Mieter und vorherigem Vermieter respektive Eigentümer ...

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Im § 566 BGB ist geregelt, dass bei Eigentumswechsel einer vermieteten Immobilie, der neue Erwerber in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses zwischen Mieter und vorherigem Vermieter respektive Eigentümer eintritt. Dies gilt auch für den Inhalt des Mietvertrages, welcher nicht ohne die Zustimmung des Mieters geändert oder neu geschlossen werden darf. Das Mietverhältnis wird durch den Verkauf einer Immobilie also nicht automatisch beendet. Dies kann nur durch Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrunds geschehen, wie zum Beispiel der Eigenbedarfskündigung. Hierzu ist der § 573 Abs. II Nr. 2 BGB zu beachten. Demnach kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat und den Mietgegenstand für sich selbst, seine Familienangehörigen oder ein Angehöriger seines Haushalts nachweislich benötigt. Die im Mietvertrag geltenden Kündigungsfristen sind einzuhalten. 12.07.2021, Petra Bracht

Braucht man eigentlich einen Immobilienmakler?

Bei dieser Fragestellung geht es oftmals um die Einsparung der Maklercourtage. Mit Inkrafttreten der Neuregelung über die Verteilung der Maklerkosten im Dezember 2020 muss die anfallende Maklercourtage von Eigentümern und Käufern bei ...

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Bei dieser Fragestellung geht es oftmals um die Einsparung der Maklercourtage. Mit Inkrafttreten der Neuregelung über die Verteilung der Maklerkosten im Dezember 2020 muss die anfallende Maklercourtage von Eigentümern und Käufern bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen geteilt werden. In Schleswig-Holstein beträgt die übliche Maklerprovision insgesamt 5,95 % inklusive Mehrwertsteuer bezogen auf den tatsächlich erzielten Kaufpreis. Die Hälfte, also 2,975 % Provision, trägt somit nach erfolgreichem Verkaufsabschluss der Verkäufer. Bei einem Verkaufserlös von 300.000,- EUR wären dies 8.925, - EUR inkl. Gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Eine stolzer Geldbetrag. Dennoch sollte sorgfältig geprüft werden, ob der Zeit-, Bearbeitungs- und Organisationsaufwand bei einem Privatverkauf die Einsparung der Maklercourtage wirklich aufwiegt.

Was spricht also für die Beauftragung eines Immobilienmaklers? 

Eine realistischen Kaufpreisermittlung des Objektes, so dass eine Immobilie weder unter Wert veräußert noch zu hoch eingepreist wird und damit zu lange Vermarktungszeiten mit Preisverfall verursacht. Erfahrene Makler kennen den Markt in ihrem Umfeld sehr genau und können eine qualifizierte Kaufpreiseinschätzung vornehmen. Der enorme Zeitaufwand und die Flut an Interessentenanfragen werden oftmals unterschätzt. Nicht jeder Interessent ist auch ein potenzieller Käufer. Ein Immobilienmakler kann den Besichtigungstourismus abwehren. Er kann ernst zunehmende Interessenten erkennen und Kaufpreisangebote richtig bewerten, so dass keine übereilten Entscheidungen getroffen werden. Ein Immobilienmakler besitzt Verhandlungsgeschick und kann die Bonität des Interessenten prüfen. Er hat keine emotionale Bindung zum Objekt und kann Fragen aller Art sachlich und fachgerecht beantworten. Der gesamte Verkaufsprozess kann effizient abgewickelt werden, denn ein Immobilienmakler kennt die einzelnen Verfahrensschritte, hat einschlägige Kontakte zu verschiedenen Dienstleistern in der Immobilienbranche und kann Objektofferten breit streuen sowie Suchkunden gezielt ansprechen. Als kompetenter und fachkundiger Immobiliendienstleister berät er potenzielle Käufer ausführlich und ehrlich zum „Produkt“ Haus. Dies schafft Vertrauen und gibt Verkäufern und Käufern gleichermaßen Sicherheit, für eine transparente und faire Immobilientransaktion. Schließlich geht es für beide Vertragsparteien um viel Geld.

Welche Dienstleistung bekommen unsere Kunden für die Maklercourtage?

- Einschätzung des richtigen, marktgerechten Verkaufspreises

- Beschaffung aller relevanten Verkaufsunterlagen

- Übernahme von Behördengängen

- Beratung zu Bau- und vertragsrechtlichen Fragestellungen

- Vermittlung von weiteren Dienstleistern beispielsweise Energieberater, Entrümplungsunternehmen, Handwerker jeglicher Art, Experten zum Thema Wohngesundheit z.B. bei Schadstoffverdacht

- Ausarbeitung eines professionellen Exposés

- Überarbeitung und Aufbereitung von Grundrissen

- Erstellung von ansprechenden Fotos und 360 Grad-Touren

- Initiierung von Marketingmaßnahmen

- Ermittlung der richtigen Zielgruppe der Immobilie

- Repräsentation des Objektes in verschiedenen Medien und bei vorgemerkten Suchkunden

- Bearbeitung der Interessentenanfragen und Vorauswahl potenzieller Käufer

- Organisation und Durchführung der Besichtigung

- Führung von Verkaufsverhandlungen

- Qualifizierung der Kaufinteressenten durch Bonitätsabfrage

- Ausarbeitung des Kaufvertrages in Zusammenarbeit mit dem Notar

- Begleitung bei der Beurkundung

- Übernahme der Objektübergabe inklusive Übergabeprotoll

- Betreuung der Vertragsparteien auch noch nach Abschluss des Kaufvertrages

Gut zu wissen: Die Maklercourtage ist erst nach erfolgreicher Veräußerung des Objektes verdient und fällig.

01.07.2021, Petra Bracht

Welche Kosten fallen bei einem Immobilienverkauf an?

Verkaufswillige sollten beachten, dass ein Immobilienverkauf nicht nur den Verkaufserlös mit sich bringt, sondern auch Kosten verursacht. Um welche Kosten es sich dabei handeln kann, zeigen wir Ihnen nachfolgend im ...

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Verkaufswillige sollten beachten, dass ein Immobilienverkauf nicht nur den Verkaufserlös mit sich bringt, sondern auch Kosten verursacht. Um welche Kosten es sich dabei handeln kann, zeigen wir Ihnen nachfolgend im Überblick:

Kosten für die Beschaffung des Energieausweises 

Sofern noch kein Energieausweis vorhanden ist. Die Vorlage eines Energieausweises ist gesetzlich vorgeschrieben

Kosten für ein Wertgutachten 

Sofern Verkäufer den Wert von einem Gutachter ermitteln lassen möchten. Wir als Immobilienmakler ermitteln den Marktwert für Sie kostenlos.

Home Staging 

Die zu veräußernde Immobilie von einem Profi herrichten zu lassen, kann unter Umständen den Verkaufserlös steigern. Diese Maßnahme kann vorgenommen werden, ist aber kein MUSS beim Immobilienverkauf.  

Werbekosten

Die Kosten für Inserate in breit gestreuten Onlinemedien fallen bei einem Privatverkauf an. Wir übernehmen diese Kosten für unsere Kunden.  

Maklercourtage 

Die Maklercourtage fällt an, sofern ein Immobilienmakler beauftragt wird.

Unsere Kunden zahlen die Maklercourtage erst dann, wenn die Immobilie erfolgreich verkauft und ein Kaufvertrag unterzeichnet wurde.

Grundbuch

Hier entstehen Kosten für die Löschung von noch bestehenden Hypotheken oder anderen Rechten Dritter, wie z.B. ein Wohn- oder Nießbrauchrecht.

Vorfälligkeitsentschädigung 

Sofern Kredite noch nicht getilgt sind, können Banken bei vorzeitiger Ablösung des Kredits den entstandenen Zinsschaden mittels der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Spekulationssteuer

Diese fällt beim Verkauf von Immobilien an, die nicht selbst genutzt wurden und weniger als 10 Jahre im Eigentum sind.

17.06.2021, Petra Bracht

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Wer seine Immobilie oder sein Grundstück verkauft sollte an die staatliche Spekulationsfrist denken. Diese beträgt 10 Jahre. Wer also binnen 10 Jahren ein Objekt kauft und wieder verkaufen möchte, muss auf den erzielten Gewinn ...

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Wer seine Immobilie oder sein Grundstück verkauft sollte an die staatliche Spekulationsfrist denken. Diese beträgt 10 Jahre. Wer also binnen 10 Jahren ein Objekt kauft und wieder verkaufen möchte, muss auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen. ES SEI DENN, die Immobilie wurde oder wird vom Eigentümer selbst bewohnt, dann entfällt die Spekulationssteuer und es spielt für den Eigentümer keine Rolle, ob zwischen Ankauf und Verkauf weniger als 10 Jahre vergangen sind.

Die Spekulationssteuer ist auf fremdgenutzte Immobilien bezogen und ist auch nicht für jeden Verkäufer gleich hoch. Sie richtet sich nach dem Steuersatz des Verkäufers. Spitzenverdiener müssen somit mehr Spekulationssteuer zahlen als „Normalverdiener“. 15.06.2021, Petra Bracht


Im Überblick

    Spekulationsfrist beträgt 10

    Jahre Spekulationssteuer entfällt auf den erzielten Gewinn

    Beispiel: Ankauf einer Eigentumswohnung in 2015 für 150.000 EUR, ETW vermietet und nie selbst bewohnt, Verkauf der ETW in 2020 für 250.000,-EUR, Gewinn 100.000 EUR, ETW fünf Jahre im Besitz, Spekulationssteuer auf Gewinn zahlen

    Höhe der Steuerlast richtet sich nach Einkommensverhältnis des Verkäufers

    Bei Eigennutzung grundsätzliche keine Spekulationssteuer

    Bei geerbten Immobilien, die vom verstorbenen selbst bewohnt wurden, muss der Erbende bei Verkauf der Immobilie ebenfalls keine Spekulationssteuer entrichten

    Bei Ferienobjekten, die hauptsächlich selbst genutzt wurden, fällt auch keine Spekulationssteuer an

    Eigennutzung auch dann, wenn Immobilie zuvor vermietet war, dann selbst genutzt wurde und zum Zeitpunkt des Verkaufs mindestens drei Jahre Eigennutzung vorliegen, dann keine Spekulationssteuer fällig

"KfW-Effizienzhaus" Was steckt dahinter?

Wer bauen oder sanieren möchte, trifft spätestens bei der Finanzierung auf die Stichwörter KfW-Förderung und KfW-Effizienzhaus.

Ein KfW-Effizienzhaus beschreibt einen technischen Standard eines Hauses, welcher sich aus zwei ...

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Wer bauen oder sanieren möchte, trifft spätestens bei der Finanzierung auf die Stichwörter KfW-Förderung und KfW-Effizienzhaus.

Ein KfW-Effizienzhaus beschreibt einen technischen Standard eines Hauses, welcher sich aus zwei Kriterien zusammensetzt:

Primärenergiebedarf, also wie hoch ist der Gesamtenergiebedarf einer Immobilie

Transmissionswärmeverlust, also wie gut ist die Wärmedämmung der Gebäudehülle

Als Referenzmaßstab dient ein KfW-100 Effizienzhaus, das in der Anlage 1 GEG (Gebäudeenergiegesetz) mit energieeinsparenden Vorgaben definiert wurde. Ein Effizienzhaus 55 benötigt beispielsweise nur 55 Prozent der Primärenergie im Vergleich zum Effizienzhaus 100 und ein Effizienzhaus 40 dementsprechend nur 40 Prozent.

Es gilt: Je niedriger die Zahl ist, desto besser. Je energieeffizienter die Immobilie wird, desto höher der Tilgungszuschuss und/ oder zinsgünstige KfW-Kredit. Bei einem KfW-Effizienzhaus handelt es sich somit um einen definierten technischen Maßstab, der aussagt, wie energieeffizient ein Gebäude ist und dient gleichzeitig als Richtwert für die verschiedenen Fördermöglichkeiten.

Neu ist: Am 01.11.2020 wurden die energetischen Anforderungen mit Inkrafttreten des neuen Energiegebäudegesetz für einen Neubau angepasst. Das GEG definiert nun, dass ein Neubau den vorgegebenen Standards eines Effizienzhaus 55, 40 und 40 Plus genügen muss. So kommen beispielsweise die Energieeffizienzhaus-Standards 85 oder 100 und dessen Förderungsmöglichkeiten nur noch bei Altbausanierungen in Betracht. 08.06.2021, Petra Bracht  

Der Immobilienmakler und das Geldwäschegesetz

Darf der Makler den Personalausweis einsehen? Und ab wann?

Das seit einigen Jahren geltende Geldwäschegesetz verpflichtet auch Immobilienmakler die Identität seiner Kunden ...

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Darf der Makler den Personalausweis einsehen? Und ab wann?

Das seit einigen Jahren geltende Geldwäschegesetz verpflichtet auch Immobilienmakler die Identität seiner Kunden (Käufer & Verkäufer) festzustellen. Ein Immobilienmakler ist gesetzlich verpflichtet sich die Personalausweise beider Parteien eines Kaufvertrags, also vom Käufer und vom Verkäufer, zeigen zu lassen und vollständige Kopien der Dokumente anzufertigen oder sie vollständig optisch digital zu erfassen. Die handschriftliche Erfassung im Rahmen eines Dokumentationsbogens genügt nicht. Ebenfalls muss der Immobilienmakler prüfen, ob sein Kunde im eigenen wirtschaftlichen Interesse handelt oder den Kaufvertrag für einen Dritten abwickelt. Ist letzteres der Fall, muss der wirtschaftlich Berechtigte ermittelt und anhand des Personalausweises identifiziert werden. Sollte es sich um keine natürliche Person handeln, sondern um eine juristische Person des Privatrechts oder einer eingetragenen Personengesellschaft muss ein Registerauszug aus dem Transparenzregister, Handels- oder Vereinsregister eingeholt werden. 

Doch ab welchem Zeitpunkt gilt die Identifizierungspflicht? Der Makler muss Verkäufer und Käufer erst dann identifizieren, wenn ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht. Gemäß Gesetzesbegründung ist von einem ernsthaften Kaufinteresse auszugehen, wenn einer der Beteiligten von dem anderen den Kaufvertrag im Entwurf erhalten hat. Ein ernsthaftes Interesse am Abschluss des Kaufvertrages kann auch dann angenommen werden, wenn der voraussichtliche Käufer mit dem möglichen Verkäufer oder dem Makler eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag abgeschlossen hat.

Doch nicht nur bei Kaufverträgen ist der Immobilienmakler verpflichtet die betroffenen Personen zu identifizieren, sondern auch bei Parteien eines Miet- oder Pachtvertrages mit einer monatlichen Miete oder Pacht in Höhe von 10.000,- EUR Nettokaltmiete, wenn die Vertragsparteien hinreichend feststehen.

Wichtig zu wissen ist, dass gemäß § 4 Abs. 6 GwG der Kunde verpflichtet ist, dem Immobilienmakler die entsprechenden Auskünfte zu erteilen und die Unterlagen oder den Personalausweis zur Erfassung vorzulegen hat. Quelle: "Immobilienverband IVD Bundesverband e.V.", 03.06.2021, Petra Bracht

§ 72 GEG - Betriebsverbot für Heizkessel, Ölheizungen

Nicht jede Immobilie ist mit einer energieeffizienten Heizungsanlage ausgestattet oder wird idealerweise mit erneuerbaren Energien beheizt. Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat am 01. November 2020 in Kraft und führt das bisherige ...

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Nicht jede Immobilie ist mit einer energieeffizienten Heizungsanlage ausgestattet oder wird idealerweise mit erneuerbaren Energien beheizt. Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat am 01. November 2020 in Kraft und führt das bisherige Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) und das bisherige Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen respektive setzt diese vorherigen Gesetze außer Kraft.

Damit wurde ein einheitliches und auf einander abgestimmtes Gesetz geschaffen, das die energetischen Anforderungen an Neubauten, Bestandsgebäuden und den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung regelt.  In diesem Beitrag möchten wir auf den § 72 GEG hinweisen, welcher das Betriebsverbot von bestimmten Heizkesseln neu regelt. Ab 2026 dürfen Ölheizungen in Bestands- und Neubauten nur noch eingebaut werden, wenn ein Teil der Wärmeversorgung auch über erneuerbare Energien sichergestellt wird. Man spricht von sogenannten Hybriden Heizungssystemen. Des Weiteren dürfen Ölheizungen nur noch ab 2026 eingebaut werden, wenn ein Anschluss an das Gasnetz oder Fernwärmenetz absolut nicht möglich ist.

Ferner wird geregelt, das bestehende Öl- oder Gasheizungen, die ab dem 01. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nach Ablauf von 30 Jahren (nach Einbau oder Aufstellung) nicht mehr betrieben werden dürfen (§ 72 Abs. 2 GEG). Entsprechende Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem 01. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, dürfen grundsätzlich nicht mehr betrieben werden (§ 72 Abs. 1 GEG). 

Für Immobilienbesitzer, die ihre Heizungsanlage erneuern möchten oder sogar müssen, gibt es einige Förderprogramme, die über die KfW-Bank beantragt werden können. 01.06.2021, Petra Bracht.

Schreiben ist besser als "Schnacken"

Wer schreibt der bleibt!

Wer kennt diese Floskel nicht und dennoch werden insbesondere in Mietverhältnissen hin und wieder mündliche Regelungen getroffen und vereinbart, weil man sich kennt oder die ...

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Wer schreibt der bleibt!

Wer kennt diese Floskel nicht und dennoch werden insbesondere in Mietverhältnissen hin und wieder mündliche Regelungen getroffen und vereinbart, weil man sich kennt oder die Vertragsparteien sich sehr sympathisch sind. Gerade in ländlichen Räumen zählt das gesprochene Wort vermeidlich noch. Im Idealfall halten sich alle Beteiligten an die getroffenen Vereinbarungen, aber Vorsicht! Kommt es mit der Zeit zu Unstimmigkeiten sind schriftlich vereinbarte Regelungen vom Vorteil. Wir empfehlen von Anfang an besondere Vereinbarungen im Mietvertrag mit aufzunehmen und auch ein schriftliches Übergabeprotokoll zu erstellen. Dies kann bei evtl. Streitigkeiten eine hilfreiche Grundlage zur Klärung der Vertragslage sein. 27.05.2021, Petra Bracht

"Papierkram" nicht unterschätzen

Es gilt je älter ein Objekt, desto umfangreicher aber auch schwieriger manchmal die Beschaffung relevanter Verkaufsunterlagen. Die Liste des notwendigen „Papierkrams“ ist lang. Für eine fundierte Verkaufsmappe sollten ...

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Es gilt je älter ein Objekt, desto umfangreicher aber auch schwieriger manchmal die Beschaffung relevanter Verkaufsunterlagen. Die Liste des notwendigen „Papierkrams“ ist lang. Für eine fundierte Verkaufsmappe sollten folgende Dokumente vorhanden sein und eventuelle Rechte geklärt werden: Grundbuchauszüge, alte Nießbrauchrechte, Wohnrechte, Energieausweis, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Berechnung der Wohn-/Nutzfläche und des umbauten Raums, Versicherungsnachweis, Baulasten, nachbarschaftliche Altverträge, Wegerechte, Flurkarte, Grundrisse, Lagepläne, Denkmalpflege, Teilungserklärungen, Versammlungsprotokolle, Hausgeldabrechnung, Instandhaltungsrücklagen (bei Eigentumswohnungen) etc.. Für nicht genehmigte Aus- oder Umbauten sollte eine baurechtliche Genehmigung beim zuständigen Bauamt nachträglich eingeholt werden.

Je mehr Unterlagen auch zur Ausstattung des Hauses wie beispielsweise zur Heizungsanlage oder des Kaminofens mit Betriebserlaubnis vorhanden sind, umso besser. Eine Aufstellung anfallender Heiz- und Betriebskosten kann bei der Berechnung der monatlich finanziellen Belastung (Kredit + Hausnebenkosten) für den Käufer und seine Kaufentscheidung hilfreich sein.

Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, übernehmen wir für Sie selbstverständlich die Beschaffung aller relevanten Verkaufsunterlagen und nehmen Ihnen zeitaufwendige Behördengänge ab. Profitieren Sie auch von unserem zuverlässigen Netzwerk aus Fachanwälten, Notaren, Steuerberater, Banken, regionalen Handwerksfirmen, Energieberater, Bauzeichner, Architekten und weiteren Dienstleistern rund um das Thema Immobilie. 26.05.2021, Petra Bracht

Gesucht & noch nicht gefunden

Schwierige Zeiten für Käufer

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, merkt schnell das er damit auf dem Immobilienmarkt nicht alleine ist. Das Angebot ist gering, die Nachfrage groß. Oftmals ...

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Schwierige Zeiten für Käufer

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, merkt schnell das er damit auf dem Immobilienmarkt nicht alleine ist. Das Angebot ist gering, die Nachfrage groß. Oftmals kommen Interessenten nicht einmal in Genuss sich ein Objekt anzuschauen. Was hilft bei der Suche nach den eigenen vier Wänden?

Wir empfehlen im Vorwege den finanziellen Rahmen mit der Hausbank oder dem Finanzierungsexperten abzuklären. So kann bei der passenden Immobilie schnell eine Kaufentscheidung getroffen werden. Zudem sollten Kaufinteressenten die ideale Vorstellung ihres Einfamilienhauses nicht so stark eingrenzen. Wer flexibel ist und den einen oder anderen Abstrich bei der Ausstattung, Größe oder Art des Hauses machen kann, schränkt sich selbst nicht bei den Suchkriterien seiner Traumimmobilie ein. Gleiches gilt für die Lage. Natürlich möchte man idealerweise im Wunschgebiet ein Haus erwerben, doch auch Nachbargemeinden sollten mit in Betracht gezogen werden. Suchagenten bei allen größeren Immobilienportalen sorgen dafür, dass Interessenten über neu eingestellte Objekte per E-Mail sofort informiert werden. Darüber hinaus sollten auch die Websites der örtlichen Immobilienmakler in der Favoritenleiste gespeichert und regelmäßig eingesehen werden. Zudem ist es empfehlenswert ein Suchprofil bei verschieden Maklern zu hinterlegen.

Je mehr ein Hausgesuch auch in der Nachbarschaft, im Freundeskreis und im Arbeitsleben gestreut wird, desto größer die Chance eine passende Immobilie für sich zu finden. Ein stetiger Blick in die regionalen Printmedien sollte auch nicht unterschätzt werden, denn nicht jeder Eigentümer ist in der Lage sein Haus im Internet zu präsentieren. Zu guter Letzt sollten Interessenten bei allen Anstrengungen und Bemühungen nicht verzweifeln. Wer positiv denkt wird auch das passende Haus in seinen Bann ziehen.

Teilen Sie uns gerne Ihr Suchprofil mit. Wir können zwar nicht zaubern, aber Sie bei neuen Objektangeboten zeitnah darüber informieren. 25.05.2021, Petra Bracht

Die Neuregelung der Maklerprovision

Was Käufer und Verkäufer wissen müssen

Das wichtigste vorab: Die Maklerprovision muss weiterhin nur gezahlt werden, wenn ein Kaufvertrag notariell geschlossen wird.

Seit dem 23. Dezember 2020 ...

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Was Käufer und Verkäufer wissen müssen

Das wichtigste vorab: Die Maklerprovision muss weiterhin nur gezahlt werden, wenn ein Kaufvertrag notariell geschlossen wird.

Seit dem 23. Dezember 2020 ist die gesetzliche Neuregelung über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft getreten. Kern des Gesetzes ist die wechselseitige Begrenzung der Käufer- und Verkäuferprovision. Damit soll insbesondere der Käufer von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern finanziell entlastet werden, sofern es sich um Verbraucher handelt.

Die Neuregelung gilt für:
Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen, Einfamilienhaus auf Erbbaugrundstück Grundstück und Erstellung eines Einfamilienhauses (vertragliche Verknüpfung), Eigentumswohnungen, Ferienhaus oder Ferienwohnung

Die Neuregelung gilt nicht für:
Baugrundstücke, Zweifamilienhäuser, Wohnungspakete, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Spezialimmobilien 

So gibt es drei verschiedene Modelle, nach denen die Provision geregelt werden kann:

1. Doppeltätigkeit und -provision, das paritätische Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB n.F.) Der Verkäufer beauftragt den Makler sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen und schließt einen Maklervertrag ab, in welchem auch die Höhe der zu zahlenden Provision festgelegt ist, wenn das Objekt verkauft wird. Ebenfalls wird dann mit dem potenziellen Käufer ein Maklervertag über die gleiche Provisionshöhe geschlossen. Man spricht von der paritätischen Provisionsteilung.

2. Einseitige Interessenvertretung mit anteiliger Abwälzungsmöglichkeit (§656d BGB n.F.) Eine weitere Möglichkeit beinhaltet, dass nur mit dem Verkäufer ein Maklervertrag geschlossen wird. Somit ist der Makler alleiniger Interessenvertreter des Verkäufers. Allerdings hat auch der Käufer einen Vorteil von der Vermittlungsleistung des Maklers und kann sich verpflichten, einen Teil der Provision zu übernehmen. Dabei ist die Höhe des Anteils gesetzlich auf maximal 50 Prozent begrenzt. Wichtig hierbei: Der Käufer muss dies nur übernehmen, wenn er sich hierzu bereit erklärt und der Verkäufer oder Makler nachgewiesen hat, dass der Verkäuferanteil gezahlt wurde. 

3. Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers (ohne Abwälzung) Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Verkäufer die Provision alleine zahlt, weil der Makler nur die Interessen des Verkäufers wahrnehmen soll oder das Objekt schlecht vermittelbar ist und die Aussicht auf Provisionsbeteiligung des Käufers aussichtslos erscheint.

Es ist davon auszugehen, dass in meisten Fällen sich Verkäufer und Käufer die Provision paritätisch teilen. Dies hat sich in der Vergangenheit gerade in Schleswig-Holstein als ein probates Vertragsmodell bewährt. Denn sowohl Verkäufer als auch Käufer profitieren gleichermaßen von der Vermittlungsdienstleistung des Maklers.

Im konkreten Einzelfall kann aber darüber entschieden werden, welches Provisionsmodell für den Verkauf am besten ist. Quelle: "Immobilienverband IVD Bundesverband e.V.", 18.05.2021, Petra Bracht

Ankaufnebenkosten

Was muss zusätzlich zum  Kaufpreis noch gezahlt werden?

Wer Eigentum erwerben möchte, sollte unbedingt berücksichtigen, dass zum Kaufpreis noch weitere Ankaufnebenkosten auf den Erwerber zukommen, die ...

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Was muss zusätzlich zum  Kaufpreis noch gezahlt werden?

Wer Eigentum erwerben möchte, sollte unbedingt berücksichtigen, dass zum Kaufpreis noch weitere Ankaufnebenkosten auf den Erwerber zukommen, die sich prozentual vom vereinbarten Kaufpreis berechnen. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag sowie die Maklerkosten. Je nach Bundesland können diese Kosten variieren.

So sind in Schleswig-Holstein die Grunderwerbsteuer mit 6,5%, die Kosten für Notar- und Grundbucheintrag mit einem Richtwert von 1,5% und die Maklercourtage mit 3,57% des erzielten Kaufpreises zu berechnen.

Bei einem Objekt mit einem Ankaufpreis von 400.000,-EUR würden dann Gesamtkosten in Höhe von 446.280,-EUR anfallen. 17.05.2021, Petra Bracht

MUST-HAVE: Energieausweis

Ganz gleich ob ein Objekt vermietet oder verkauft werden soll, ein gültiger Energieausweis ist notwendig und gesetzlich vorgeschrieben. Seit dem 01. November 2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz, das unter anderem die ...

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Ganz gleich ob ein Objekt vermietet oder verkauft werden soll, ein gültiger Energieausweis ist notwendig und gesetzlich vorgeschrieben. Seit dem 01. November 2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz, das unter anderem die Energieeinsparverordnung ablöst. Das Gesetz betont einmal mehr, dass ein gültiger Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung vorliegen muss und insbesondere bei Inseraten die Ausweisung von Energieangaben Pflicht ist. Anderenfalls drohen Abmahnungen und Bußgelder z.B. durch die Deutsche Umwelthilfe.

Die Unterstützung unserer Kunden bei der Beschaffung eines gültigen Energieausweises ist für uns selbstverständlich und ein fester Bestandteil unserer umfangreichen Dienstleistung. Bei weiteren Fragen rund um den Energieausweis oder zu anderen Immobilienthemen stehen wir gerne zur Verfügung. 10.05.2021, Petra Bracht

Woran erkennt man einen guten Immobilienmakler?

Wer die Wahl hat, hat die Qual! Was zeichnet eigentlich einen guten Immobilienmakler aus?

Neben den grundlegenden Voraussetzungen wie eine öffentlich einsehbare Gewerbeerlaubnis, die fundierte Aus- und ...

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Wer die Wahl hat, hat die Qual! Was zeichnet eigentlich einen guten Immobilienmakler aus?

Neben den grundlegenden Voraussetzungen wie eine öffentlich einsehbare Gewerbeerlaubnis, die fundierte Aus- und stetige Weiterbildung, eine Mitgliedschaft im Fachverband wie dem etablierten Immobilienverband Deutschland IVD, ein professioneller Internetauftritt und eine transparente Geschäftsbeziehung mit offener Kommunikation über die Provisionshandhabung sollten Sie auch und vor allem darauf achten, dass der Makler die nötigen Marktkenntnisse besitzt.

Idealerweise wählen Sie einen regionalen Immobiliendienstleister, der in der Nähe des Verkaufsgebietes auch seinen Geschäftssitz hat und einschlägige Erfahrungswerte und Kundenreferenzen vorweisen kann. Nur so kann ein realistischer Marktpreis ermittelt werden.

Ein guter Immobilienmakler nimmt sich Zeit für eine ausführliche Beratung, kommuniziert zielgerichtet und regiert zeitnah auf Fragen, Sorgen und Wünsche. Ein persönlicher Eindruck ist natürlich unabdingbar. Die Sympathie und die Herzlichkeit zwischen Ihnen und dem Immobilienmakler muss stimmen. Denn selbst wenn alle vorher genannten Kriterien passen, hat das letzte Wort Ihr Bauchgefühl. 23.04.2021, Petra Bracht

Was ist los auf dem Rendsburger Immobilienmarkt?

Ein Lagebericht

Die Befürchtung, dass die Corona-Pandemie einen Nachfrageeinbruch auf dem Immobilienmarkt verursacht bleibt bislang unbegründet. Im Gegenteil, dank des möglichen Homeoffice werden ...

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Ein Lagebericht

Die Befürchtung, dass die Corona-Pandemie einen Nachfrageeinbruch auf dem Immobilienmarkt verursacht bleibt bislang unbegründet. Im Gegenteil, dank des möglichen Homeoffice werden Einfamilienhäuser mit ausreichend Platz und Garten als Rückzugsort und Familienoase in diesen Zeiten verstärkt gesucht.  

Die Nachfrage ist höher als das derzeitige Angebot, mit der Folge steigender Immobilienpreise. Perspektivisch wird sich wohl auch nach der Pandemie die Arbeitswelt verändern. Corona zeigt uns, dass die Präsenz am Arbeitsplatz nicht überall notwendig ist. Eine Landflucht wird dies sicher nicht auslösen. Dennoch wird eine flexiblere Arbeitsweise auch Auswirkungen auf den hiesigen Immobilienmarkt haben.  

Eine höhere Nachfrage von Interessenten, die außerhalb von Schleswig-Holstein leben ist nicht neu. Dabei zählten bislang die Küstenregionen zu den begehrten Lagen im Land. Nun scheint auch das Binnenland von größerer Bedeutung zu werden. Auch Rendsburg und die umliegenden Gemeinden rücken in den Fokus. Neben dem großzügigen Eigenheim werden auch kleinere Einheiten als Feriendomizil gesucht. Für Auswärtige sind selbst die bei uns gestiegenen Immobilienpreise noch erschwinglich. Die zentrale Lage mitten in Schleswig-Holstein ermöglicht Tagesausflüge in alle Himmelsrichtungen und der Nord-Ostsee-Kanal lockt mit Radtouren und ausgiebigen Spaziergängen. Insbesondere unsere Hamburger Nachbarn scheinen das Potenzial unserer Region mit einem überschaubaren Anfahrtsweg erkannt zu haben.

Doch auch innerhalb Schleswig-Holsteins zieht es Menschen sukzessive in unsere Region. Viele Interessenten stammen aus Kiel und dessen Umland. Liegt doch die Landeshauptstadt mit knapp 30-minütiger Entfernung zum Greifen nah. Trotz kurzer Distanz ist auch hier ein deutliches Preisgefälle zwischen unserem und dem dortigen Immobilienmarkt zu verzeichnen. So werden Rendsburg und gerade die umliegenden Gemeinden südlich des Kanals als interessante Wohnalternative entdeckt. 

Die Zeiten sind günstig für all jene, die sich mit dem Gedanken des Verkaufs ihres Eigentums tragen. Hohe Kaufpreiserlöse und kurze Vermarktungszeiten sind derzeit zu erwarten. Wer sich Eigentum zulegen möchte, sollte im Vorfeld bereits den finanziellen Rahmen einer möglichen Kreditvergabe klären und prüfen lassen. Sollte die passende Immobilie zum Verkauf stehen, ist ein zügiger Entscheidungsprozess vom Vorteil. 24.04.2021, Petra Bracht

Wir arbeiten mit einem interaktiven Exposé

Interaktives Exposé - Was ist das? 

Anders als bei klassischen PDF-Dateien, erhalten unsere Interessenten Zugang zu einer objektbezogenen Website. Unsere Kunden erhalten hier neben einer ausführlichen ...

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Interaktives Exposé - Was ist das? 

Anders als bei klassischen PDF-Dateien, erhalten unsere Interessenten Zugang zu einer objektbezogenen Website. Unsere Kunden erhalten hier neben einer ausführlichen Objektbeschreibung, Bildergalerie, Grundrissen, beweglichem Lageplan & Umgebungserkundung, auch virtuelle Touren und relevante Objektunterlagen zum Download bereitgestellt.

Zudem haben Interessenten die Möglichkeit uns über das interaktive Exposé zu kontaktieren, um Besichtigungstermine zu vereinbaren oder Fragen zum angebotenen Objekt zu stellen.  

Nicht Internet-affine Interessenten erhalten selbstverständlich weiterhin unser Exposé per Post in gedruckter Form. 02.03.2021, Petra Bracht

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